ИНСТИТУТ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА И

СРАВНИТЕЛЬНОГО ПРАВОВЕДЕНИЯ

ПРИ ПРАВИТЕЛЬСТВЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ЧУРКИН ВЛАДИМИР ЭРНСТОВИЧ

«ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬ

СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»

Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Специальность 12.00.06 -

природоресурсное право;

аграрное право;

экологическое право

Научный руководитель -

заслуженный юрист России,

доктор юридических наук,

профессор

Жариков Юрий Георгиевич

МОСКВА - 2000

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ.............................................................................................................3

Глава 1. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ОБ АРЕНДЕ СЕЛЬСКОХОЗЯЙ­СТВЕННЫХ ЗЕМЕЛЬ В РОССИИ. (1861-1988 ГОД)....................................................11

§ 1. Правовое регулирование аренды сельскохозяйственных земель в период

с 1861 по 1917 год.........................................................................................11

§ 2. Правовое регулирование аренды сельскохозяйственных земель в период

с 1917 по 1988 год.........................................................................................31

Глава 2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДЫ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ

ЗЕМЕЛЬ ЗА РУБЕЖОМ..........................................................................................47

§ 1. Объект аренды.............................................................................................51

§ 2. Субъекты аренды........................................................................................53

§ 3. Заключение договора аренды......................................................................60

§ 4. Сроки арендного соглашения........................................................................62

§ 5. Права и обязанности сторон арендного соглашения......................................69

§6. Арендная плата............................................................................................82

§ 7. Прекращение договора аренды...................................................................103

§ 8, Защита прав сторон....................................................................................123

Глава 3. ПРОБЛЕМЫ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

ОБ АРЕНДЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ В РОССИЙСКОЙ

ФЕДЕРАЦИИ........................................................................................................127

§ 1. Современное состояние законодательства об аренде сельскохозяйственных

земель......................................................................................................127

§ 2. Требования, предъявляемые к объекту аренды земли................................145

§3. Круг субъектов арендных отношений..........................................................149

§ 4. Совершенствование порядка заключения договора аренды........................154

§ 5. Оптимальные сроки действия договора аренды..........................................158

§ 6. Правовые формы совершенствования отношений сторон по

договору аренды........................................................................................162

БИБЛИОГРАФИЯ................................................................................................182

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы и состояние ее разработанности. Пра­вовому регулированию использования земель сельскохозяйст­венного назначения государством всегда уделяется большое внимание. Основная причина этого - роль, которую играют сельскохозяйственные земли в решении проблемы продовольст­венной безопасности страны. Одним из факторов, влияющих на эффективность сельскохозяйственного производства, является правовое положение производителей сельскохозяйственной про­дукции. Земельное законодательство устанавливает виды и ус­ловия пользования землей, благоприятные для сельскохозяйст­венных товаропроизводителей.

Аренда, по сравнению с правом «землепользования», суще­ствовавшим в советский период, наиболее полно отвечает це­лям повышения эффективности сельскохозяйственного производ­ства. Она является выгодной как для сторон договора аренды, так и для государства. Собственник земельного участка, не имея возможностей его обрабатывать, сдает участок в аренду и получает доход в виде арендной платы. Работник, не имею­щий земельного участка, или имеющий недостаточную площадь, вправе арендовать необходимые для его деятельности угодья. Арендатор вдвойне заинтересован в эффективности производст­ва . С одной стороны, арендатору необходимо регулярно выпла­чивать арендную плату, с другой стороны, в случае нерацио­нального или неэффективного производства,  арендодатель  не

согласится заключить с ним договор аренды на новый срок.

 Тем не менее, долгое время - с конца 30-х по конец 80-х  годов, аренда сельскохозяйственных земель в нашей стране  была под запретом. Одним из направлений экономических ре­форм конца 80-х стало «возрождение» арендных отношений.

Отношения аренды земель сельскохозяйственного назначе­ния в России начали активно развиваться. К сожалению, право не всегда адекватно регулировало развивающиеся арендные от­ношения в сфере сельскохозяйственного производства. Во мно­гом сказывалась недостаточная теоретическая проработанность института аренды сельскохозяйственных земель, вызванная долгим отсутствием законодательного регулирования данных правоотношений в нашей стране. Даже сейчас, когда правовое регулирование аренды сельскохозяйственных земель насчитыва­ет около десяти лет, в законодательстве немало пробелов и противоречий.

В таких условиях полезно изучить не только отечествен­ный, но и зарубежный опыт тех стран, где правовое регулиро­вание аренды сельскохозяйственных земель имеет долгую исто­рию. Исследование зарубежного арендного законодательства во многом поможет при разработке конкретных вопросов института аренды земель. Также представляется необходимым изучение истории регулирования арендных отношений в нашей стране, чтобы выявить основные тенденции развития данного правового института и определить направления совершенствования норма­тивно-правовой базы.

Многие вопросы аренды земель сельскохозяйственного на­значения нашли свое отражение в трудах российских ученых-юристов: З.С. Беляевой, С.А. Боголюбова, Г.Е. Быстрова, Е.А. Галиновской, М.Ю. Галятина, Д.Б. Горохова, Б.В. Еро­феева, Ю.Г. Жарикова, И.А. Иконицкой, Б.Д.Клюкина, Н.И. Краснова, М.И. Козыря, Е.Л. Мининой, М.И. Палладиной, И.Ф. Панкратова, и др.

В их трудах исследованы арендные отношения первого эта­па реформы, рассмотрены вопросы аренды земельной доли, зе­мель крестьянских (фермерских) хозяйств, других сельскохо­зяйственных организаций. Эти научные исследования послужили основой для диссертационной работы. Диссертант сосредоточил свое внимание на дискуссионных вопросах и предложениях по дальнейшему совершенствованию арендного законодательства Российской Федерации.

Предмет исследования составляет: законодательство и нормативно-правовые акты, регулирующие аренду земель сель­скохозяйственного назначения на разных этапах исторического развития России; законодательство ряда зарубежных стран, чей опыт может быть использован при совершенствовании нор­мативно-правовой базы аренды сельскохозяйственных земель в Российской Федерации.

Цель и задачи диссертационного исследования. Основной целью диссертационного исследования  является  определение

наиболее эффективного способа правового регулирования арен­ды земель сельскохозяйственного назначения в Российской Фе­дерации. Данная цель достигается путем решения следующих задач:

- изучение истории правового регулирования аренды зе­мель сельскохозяйственного назначения в России с 1861 года по настоящее время;

-  определение основных тенденций развития российского законодательства, регулирующего аренду сельскохозяйственных земель;

- сравнительный анализ правового регулирования отдель­ных элементов договора аренды в различных странах;

- выявление в зарубежном законодательстве норм, которые могут быть использованы при совершенствовании российского законодательства;

- выявление проблем совершенствования действующего рос­сийского законодательства, регулирующего аренду сель­скохозяйственных земель.

Методологической основой диссертации является общенауч­ный диалектический метод познания, позволяющий рассматри­вать аренду сельскохозяйственных земель как динамическую категорию, зависящую от экономических, правовых и социаль­ных факторов в конкретный исторический момент. Также приме­нялись следующие методы научного исследования: анализ, син­тез, аналогия, обобщение, сравнительно-исторический,  срав-

г

нительно-правовой и формально-логический.

Теоретической основой диссертации послужили научные

труды российских ученых-юристов: С.А. Боголюбова, Г.Е. Бы-строва, Е.А. Галиновской, М.Ю. Телятина, А. К. Голиченкова, Б.В. Ерофеева, Ю.Г. Жарикова, И.А. Иконицкой, О.С. Колбасо ва, Н.И. Краснова, Д.И. Крассова, Е.Л. Мининой, И.Ф. Пан­кратова, О.А. Самончик, Н.А. Сьгродоева, Л.П. Фоминой, Г.В. Чубукова и др.

Помимо российских трудов были изучены работы зарубежных авторов: Р. Бернхарда, К. Брукса, Дж. Брюса, Д. Каннингэма, Д. Луни, П. Николса, А. Леннона, Р. Максвела, Д. Райта и др.

Научная новизна диссертации. Настоящая работа является

первой попыткой комплексного исследования аренды земель сельскохозяйственного назначения в РФ с учетом динамики из­менения законодательства и использования отечественного и зарубежного опыта.

Основные теоретические положения, выносимые на защиту.

1. В настоящее время правовое регулирование аренды сельскохозяйственных земель осуществляется, ввиду отсутст­вия специального земельно-правового акта, преимущественно нормами гражданского законодательства, которое не учитывает специфику арендуемого объекта - земель сельскохозяйственно-

го назначения. Данная ситуация существенно затрудняет ис- пользование и охрану данной категории земель. Для устране-ния этой проблемы необходимо принятие Федерального Закона  «Об аренде земель сельскохозяйственного назначения». Данный закон будет подробно регламентировать арендные отношения в сфере сельскохозяйственного производства, исходя из специ- фики арендуемого объекта - сельскохозяйственных земель.

2. В законодательстве должны быть более детально, чем в действующих правовых нормах, урегулированы отношения аренды сельскохозяйственных земель с учетом различных форм аренд­ной платы и специализации хозяйств.

3. Учитывая специфику сельскохозяйственного производст- ва, а также опыт регулирования подобных отношений за рубе­жом, представляется целесообразным законодательно закрепить  запрет субаренды сельскохозяйственных земель.

4.  Предельные размеры арендной платы, как минимальные, так и максимальные,  определяются органами исполнительной власти РФ.  Субъекты федерации вправе варьировать размер арендной платы в федеральных пределах.

5.  Необходимо усилить гарантии сторон арендного согла­шения. Законодательство должно содержать исчерпывающий пе­речень оснований досрочного прекращения аренды. Требуется детально решить судьбу сделанных арендатором улучшений. Не- обходимо более конкретно определить правовой режим возводи­мых построек и сооружений.

6. В целях обеспечения рационального использования и

охраны земель,  служащих объектом аренды, необходимо отра-.^       зить в законодательстве специфику осуществления государст­венного контроля за использованием и охраной земель сель-

L»

скохозяйственного назначения. Возможно, для этого потребу­ется создание специального органа в системе Министерства сельского хозяйства Российской Федерации.

7. В сфере использования сельскохозяйственных земель на праве аренды часто возникают споры, которые могут быть раз­решены на досудебной стадии. Целесообразно, учитывая зару­бежный опыт, а также практику существования подобных орга­нов в нашей стране, создать специализированный орган рас­смотрения земельных споров в сфере сельскохозяйственного производства.

Практическое значение диссертации. Положения диссерта­ции могут быть использованы при разработке нового и совер­шенствования действующего российского законодательства. Ма­териалы диссертации могут быть также использованы при пре­подавании земельного и экологического права в учебных заве­дениях различного уровня.

Апробация результатов исследования. Диссертация выпол­нена и обсуждена в отделе аграрного и экологического права Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации. Основные выводы и предложения изложены в публикациях автора, а также на науч

10

t

ных конференциях аспирантов и молодых ученых названного ин- ститута. Материалы исследования использовались автором в  учебных курсах по земельному и экологическому праву в Госу- дарственном университете по землеустройству, Академии труда и социальных отношений, Московском областном учебном центре Нахабино и Московской государственной академии водного транспорта.

Структура диссертации.

Работа состоит из введения, трех глав, включающих шест­надцать параграфов, библиографии.

11

Глава 1. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ОБ АРЕНДЕ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЗЕМЕЛЬ В РОССИИ

 (1861-1988 ГОД)

§ 1. Правовое регулирование аренды сельскохозяйственных земель в период с 1861 по 1917 год

Фактором, повлиявшим на становление и развитие аренды, явилась крестьянская реформа 18 61 года, преследующая две основные цели: освобождение крестьян от крепостной зависи­мости и наделение их землей.

Реформа состояла в следующем:

-  за помещиками сохранялась их собственность, прежде всего, пахотные земли;

- дореформенные наделы сохранялись за крестьянами пер­воначально в пользовании, а затем, путем выкупа, передава­лись в собственность;

- размер выкупа определялся на основании установленных повинностей, несколько сниженных по сравнению с дореформен­ным уровнем;

-  государство участвовало в выкупной операции в роли кредитора.

Наделение землей осуществлялось по добровольному согла­шению помещика и крестьянина: первый не мог давать надел меньше минимальной нормы, второй не мог требовать надела больше максимальной нормы (максимальный и минимальный раз­меры надела устанавливались по каждой губернии разные).

Земли в 34 губерниях делились на три категории: нечер-

г

12

ноземная, черноземная и степная. Каждая категория делилась на несколько групп с учетом качества почв, численности на­селения, уровня торгово-промышленного и транспортного раз­вития. Для каждой группы устанавливались свои максимальные и минимальные пределы земельного надела.

Душевой надел состоял из усадьбы и пахотной земли, па­стбищ и пустошей. Землей наделялись только лица мужского пола. Собственность на землю сохранялась за помещиком вплоть до выкупной сделки, крестьяне же на этот период яв­лялись только пользователями земли. В этот период крестьяне освобождались от личной зависимости, для них отменялись на­туральные налоги, снижались нормы барщины (30-4 0 дней в год) и денежного оброка.

В 1883 году все крестьяне были переведены в разряд соб­ственников. Усадьбу можно было выкупить в любой момент, а полевой надел - с согласия помещика и крестьянской общины. Собственником в большинстве случаев становилась крестьян­ская община, более редко - крестьянский двор.

В 1863 и в 18 66 годах положения реформы были распро­странены на удельных и государственных крестьян. Крестьяне платили выкуп за усадебную и полевую землю. В основу выкуп­ной суммы была положена не фактическая стоимость земли, а сумма оброка, которую помещик получал до реформы. Был уста­новлен годовой шестипроцентный капитализированный оброк, равнявшийся дореформенному годовому доходу (оброку) помещи­ка. Крестьяне выплачивали 25 % выкупной суммы наличными при совершении выкупной сделки, остальную сумму помещики полу­чали из казны, ее крестьяне должны были выплачивать вместе

13

с процентами 49 лет.

В период до 1883 года крестьянская община связывала своих членов круговой порукой. Выйти из общины можно было

лишь уплатив половину долга и получив согласие общины на

•\

 выплату второй половины. Община также могла принять решение об обязательном выкупе земли.

В результате проведения реформы сложилась следующая си­туация :

1.  Фактически уменьшился надел крестьян. В первую оче-редь это было связано с процессом предоставления земельного надела. Помещики стремились дать землю минимально возможно­го размера. К тому же ни в одном законодательном акте не говорилось,  что  земельный надел  должен  предоставляться цельным участком. Таким образом, крестьяне не только Полу­чали земельные наделы меньшего размера по сравнению с их  дореформенными наделами, но еще земельный надел зачастую состоял из нескольких земельных участков (так называемая «чересполосица»).

2.  Государству и помещикам в качестве должников было выгодно иметь крестьянскую общину, а не отдельного крестья­нина, так как с общины было легче получить долги. Члены крестьянской общины получали землю «по  справедливости»: земля предоставлялась в расчете на количество мужчин нахо­дящихся в семье. К тому же, на предоставляемых участках  практически каждый год менялся пользователь. В этом кресть­янская община тоже видела своеобразную справедливость, ведь земля не всегда одинакового качества, поэтому если в этом году крестьянин получал земельный надел на хорошей земле,

и

то в следующем, вероятнее всего, он получит участок на зе­мельных угодьях худшего качества. Также, в соответствии с законодательством,  после  получения  земельного  надела  в ^       пользование, первые девять лет крестьянин не мог отказаться т«      от него. А потом вступало в силу правило выхода из общины. Таким образом, крестьянин попадал в полную зависимость от общины вплоть до отмены выкупных платежей.

3. Если при крепостном праве крестьяне еще могли ско­пить какой-то капитал (такие случаи редко, но происходили), то в результате проведения реформы крестьяне лишились всех денежных средств, да к тому же еще и оставались в должниках (помимо долга государству, крестьяне часто не могли вьшла-!         тить помещику и свои 2 5% выкупного платежа).

|                              4. Если сравнивать дореформенный оброк крестьян и по-

;         слереформенную совокупность платежей, то после отмены кре-РТ""      постного права платежи крестьян значительно возросли".

5. Единственным положительным моментом крестьянской ре­формы являлось личное освобождение крестьян от крепостной зависимости.

При анализе результатов реформы становиться очевидной роль отмены крепостного права в развитии аренды сельскохо­зяйственных земель. Как уже отмечалось, крестьянам не хва­тало земли, предоставленной им в пользование. Единственным способом заработать деньги для оплаты долгов и процентов по I долгам являлась сельскохозяйственная работа (как уже было сказано, первые девять лет крестьяне не могли уйти на зара­ботки в город), к тому же стояла проблема личного пропита-

15

ния.

Оценивая сложившуюся тогда ситуацию в настоящее время, можно было бы предложить два выхода из создавшихся трудно- стеи: первый - увеличить производительность труда, и второй  - увеличить посевную площадь.

Увеличение производительности труда требовало значи­тельных капиталовложений, что для крестьян было практически невыполнимо. Поэтому оставался второй путь. Единственным способом его реализации, позволяющим увеличить маленький земельный надел крестьянина, была аренда земли у помещика. Сами помещики в первые годы после отмены крепостного права только приветствовали взятие крестьянами земли в аренду. Это было связано с тем, что землю помещиков надо было обра­батывать, а бесплатной рабочей силы не стало.

При сдаче земли в аренду помещики получали двойную вы- году: во-первых, арендуемую у них землю обрабатывали кре­стьяне, что позволяло не терять продуктивных качеств зе­мель, а, во-вторых, в качестве оплаты помещики требовали не деньги, а обработку своей земли.

Еще одним немаловажным фактором, подтолкнувшим рост аренды, явилась чересполосица, о которой было сказано выше. Крестьянину было легче взять в аренду земельный участок, разделяющий два его участка, чем обходить его. Помещики за­частую подталкивали их к такому шагу, назначая большие  штрафы за нарушение границ своей земли (проход через нее, прогон скота и т.д.). Институт сервитута не применялся в то время, хотя уже существовал.

1 Исаев И.А. «История государства и права России». Стр.195.

16

Все это привело к бурному росту аренды сельскохозяйст­венной земли. Разработчики реформы надеялись, что она пой­дет по, так называемому, «французскому пути» (наиболее про-грессивное развитие собственности и пользования землей), но ^L результаты реформы были частично похожи на «прусский путь» развития, а частично приняли вообще не прогнозируемые фор­мы.

Во Франции сложился класс арендаторов, сельских хозя­ев, самостоятельно ведущих хозяйство, обладающих специаль­ными познаниями, оборотным капиталом и необходимым инвента­рем. Аренда земли производилась на длительный срок и по сравнительно низкой цене. Но своевременный и в полном объе­ме взнос арендных платежей и соблюдение условий договора гарантировался с помощью различных способов обеспечения ис­полнения обязательств (предоплатой, залогом дорогостоящего иу инвентаря и др.). Вдобавок французское законодательство, регулирующее арендные отношения, развивалось на протяжении столетий и в полной мере обеспечивало интересы обеих сторон договора.

В России в то время о предоплате и залоге не могло быть и речи. Существовал прямой законодательный запрет на продажу по взысканиям крестьянской усадьбы с необходимым для продолжения хозяйства инвентарем. Практиковалось два способа обеспечения внесения арендной платы: первый - это Jfc запрет убирать урожай до внесения арендной платы (это в тех Г губерниях, где крестьяне имели в распоряжении наличные де­нежные средства) и второй, более распространенный, когда убирается только половина урожая, а на уборку второго нала-

17

гается запрет до момента оплаты аренды земли. При этих про­цедурах было обязательным присутствие земского начальника и судебного пристава. Таким образом, помещики «защищались» следующим способом: при расчете арендной платы они изна-

щ чально предполагали, что получат только ее часть, и, соот­ветственно, увеличивали арендную плату в два раза, или сда­вали крупные площади сельскохозяйственной земли в аренду лицам, которые сразу платили наличными арендную плату, а те в свою очередь, учитывая свою выгоду, сдавали крестьянам участки земли в субаренду. При втором способе, размер арендной платы зачастую увеличивался в 2-3 раза, от перво­начального2. К тому же, такая аренда земли приводила к хищ­ническому использованию земли.

Все эти недостатки возникли из-за несовершенства зако­нодательства. Основным законодательным актом, регулирующим

*f*" аренду, являлся свод законов Российской Империи вступивший в силу с 1 января 1835 года, а именно часть 1 тома X статьи 1691-1708 (гражданское законодательство) . Под арендой пони­малась «отдача недвижимого имущества в наем за известную ренту - наемную плату». Здесь следует отметить, что данное законодательство регулировало только аренду помещичьих зе­мель , а аренда иных категорий земель регулировалась преиму­щественно  дополнительным законодательством  (подробно  оно

будет рассмотрено дальше).

to

т                          Статья 1691 декларировала свободу условий договора меж-

ду договаривающимися сторонами. Все остальные статьи содер­жали в себе формальные условия, которые только затрудняли

1 Флексор Д. С. «Аренда». 2-ое издание. Стр. 25.

18

заключение договора. Договор мог быть заключен устно, что, естественно, влекло обман, как со стороны арендатора, так и со стороны арендодателя. В случае же заключения письменного договора надо было оплачивать гербовый сбор, который со-^ ставлял фиксированный платеж, причем достаточно большой. Естественно, что он ложился на арендатора. А крестьяне в большинстве случаев, не могли заплатить такие деньги. В связи с этим, подавляющее большинство договоров были устны­ми.

Законодательство также содержало положение, согласно которому в случае непринятия арендатором в 3-х недельный срок объявленных ему новых условий аренды, владелец земли вправе потребовать освобождения участка с истечением срока договора. Таким образом, арендатор до последнего момента не знал, останется он на этой земле, либо ему придется искать 4 новый участок. Также по закону договор аренды земли подле­жал прекращению в случае смерти арендатора, если з договоре не имелось оговорки на этот случай. Допускалась передача арендуемого участка арендатором в субаренду без согласия на то собственника.

Позднее законодательство было дополнено Положением о крестьянах 1856 года, Правилами от 18 февраля 18 66 года и Временными правилами от 9 июля 18 99 года.

С точки зрения теоретического понимания сущности аренды *       в законодательстве того периода уже появились необходимые условия для ее существования. Земля была отнесена к недви­жимому имуществу, институт собственности состоял из трех составляющих:  право владения,  право пользования и право

L9

распоряжения. Законодательство оперировало такими терминами как «арендатор», «арендодатель», «аренда», «субаренда», «пользователь», «владелец», «собственник».

 Рассмотрим виды аренды, которые в силу определенных  причин получили широкое распространение на территории Рос­сии в конце XIX - начале XX зека.

Всего существовало 4 вида аренды: испольная, издольная, отработная и денежная3. Различие состояло в способе внесения арендной платы.

При испольном виде аренды испольщик, то есть арендатор обязался землю, взятую в аренду, обработать, засеять своими семенами и убрать урожай. Полученный урожай делился попо­лам, то есть одна половина урожая идет владельцу земли в  качестве арендной платы. После этого испольщик должен был отвезти половину урожая арендодателя к нему в усадьбу, сло- жить ее и закрыть (следует отметить, что это достаточно долгий процесс). Кроме этих основных работ, существовали еще и дополнительные виды работ, которые были различны в зависимости от губернии. Например, в качестве дополнитель­ных работ выступал обмолот зерна, отработка (вспашка земли арендодателя) . Размеры отработки определялись следующим об­разом: за каждую десятину арендуемой земли испольщик обязан был обработать от 1/3 до 1/2 десятин земли помещика, также в некоторых губерниях к основным видам работ добавлялась обязанность арендатора выплаты определенной денежной сумм.

Некоторую разновидность испольной аренды составляла так называемая «аренда из части» или издольная. Она в свою оче-

 20

редь подразделялась на два вида. В первом виде издольной  аренды в качестве арендной платы выступали уборка и укладка 0.5-1 десятин урожая и вывозка на поля из усадьбы помещика  10-15 возов навоза. В некоторых случаях владелец снабжал  пользователя семенами, а тот был обязан вспахать и засеять 1 десятину земли помещика. Во втором виде, в качестве ос-новных работ выступали те же, что и при испольной аренде, но помещик давал семена на 0.25 земельного участка. За это  арендатор обязан вывести на поля 10 возов навоза, получая в свою пользу 3/8 урожая, а в других случаях из 1/3 урожая арендатор пользуется семенами владельца на посевной площади без вывоза навоза. Иногда крестьянин пользуется 1/3 урожая и 1/3 семян владельца и обязуется дополнительно убрать де­сятину озимых.

Отработная аренда подразделялась на три вида:

 1)  в качестве оплаты производилась уборка кругом 1,5 десятины пшеницы или 2 десятин овса;

2)  обрабатывалась 1 десятина земли помещика, осуществ­лялась уборка, свозка и укладка 1 или 2 десятин любого зер­на;

3) взамен обработки осуществлялся вывоз навоза.4 Денежная аренда предусматривала лишь одну форму оплаты - определенную договором денежную сумму.

Рассмотренные виды аренды относились только к аренде  помещичьих земель. Кроме них существовала аренда на следую­щих категориях земель: на крестьянских наделах, на казенных

3 Евтихиев И.И. «Земельное право». 2-ое издание. Стр 15.

4 Флексор Д.С «Аренда» 2-ое издание. Стр.5-15

21

и удельных землях, на башкирских землях, на землях имений заграничных монастырей и на вакуфных землях. Аренда на каж- дой из указанных категорий земель имела свои особенности.

 К казенным относились земли, управление на которых осу- ществлялось правительством. Сначала аренда на них практиче­ски не развивалась, так как оброчные статьи были большие, и было необходимо разбивать их на более мелкие, ведь, чем больше участок, тем больше за него арендная плата. Крестья­нам же большие земельные участки были просто не нужны, но их приходилось брать от безысходности. В результате земель­ные участки частью не обрабатывалась, а арендная плата за них не вносилась. С другой стороны, эти земли были удобны тем, что на них правительство могло осуществлять самостоя­тельную земельную политику, не встречая, как в случаях с помещичьей землей, противодействия со стороны дворян. По- этому началась работа по разработке правил аренды казенных земель, с целью привлечения к аренде крестьян. Для начала был изменен порядок заключения договора аренды на казенных землях. Первоначально договор заключался на торгах, которые проводились в губернских городах. Затем были изданы законы «О льготной аренде крестьянскими общинами земель без тор­гов» от 9 ноября 1884 года и «О льготной аренде крестьян­скими товариществами земель» 16 июня 1885 года, которые по­зволили крестьянским общинам и товариществам, заключать до- говора аренды на казенные земли в волостных правлениях, и без проведения торгов. 5 июля 1900 года принимается закон, который позволяет крестьянину арендовать казенную землю без торгов. При этом требуется заключение земского начальника о

22

необходимости для крестьян той земли, которую они желают арендовать и утверждение губернатора, после чего земля от­дается в аренду, а арендная плата назначается на основании  средних существующих цен на данный земельный участок. До- полнительно к этому постоянно проводились работы по разук­рупнению сдаваемых в аренду земельных участков.5 К началу XX века аренда казенных земель приобретает все большую попу­лярность, которая была утрачена с началом «столыпинской» реформы, о которой будет сказано ниже.

К удельным относились земли, которые находились в управлении удельных ведомств. Они сдавались в аренду в том же порядке, что и казенные земли. Единственным дополнитель­ным условием была обязанность арендатора проводить на арен­дуемых землях работы, направленные на улучшение качества земель, увеличение плодородия и т.д. Если же такие улучше­ния не производились, то земля изымалась, и налагался штраф за нарушение условий договора."° Это положение привело к то­му, что договора аренды на удельные земли, так неохотно за­ключаемые крестьянами, в скором времени сошли на нет. Это было связано с точкой зрения крестьян, которая состояла в следующем: «Зачем работать над улучшением земли, если зав­тра у меня ее не будет?».

Казалось бы, прогрессивная норма, направленная на улуч­шение качества земли, изначально была обречена на провал. Она была бы действенна и смогла бы работать, в случае если бы была дополнена преимущественным правом арендатора на пе-

«Свод трудов местных комитетов по 49 глберниям Европейской Россию) 1904 год. Стр. 106-112. «Свод трудов местных комитетов по 49 губерниям Европейской Россию). 1904 год. Стр. 106-112.

23

резаключение договора на новый срок. При этом договор на

второй срок можно было бы заключать уже без торгов. Но та-I

кого права арендатора предусмотрено не было.

У

.!                              Аренда крестьянских наделов не получила большого рас-

■0 пространения и, вместе с тем, довольно детально регулирова­лась законодательством. К числу правовых актов, регулирую­щих такого рода аренду, относились Положение о крестьянах 1856 года, Правила от 18 февраля 1866 года и Временные пра­вила от 9 июля 1899 года. В целом, законодательство было неясно и запутанно, вследствие чего подвергалось различному толкованию на местах, и, в результате, по-разному применя­лось даже в соседних уездах.

На практике аренда осуществлялась следующим образом. Крестьянская община сдавала землю отсутствующего члена, часто без его ведома, при этом семья отсутствующего имела ^** право потребовать себе эту землю, но только до момента за­ключения договора аренды. При этом деньги от аренды шли не семье отсутствующего владельца, а на нужды общины.

Статья 91 Положения о крестьянах устанавливала, что сделки аренды надельных земель совершаются в волостных правлениях и сроком не свыше предельного, с внесением их в книгу договоров. Также такие сделки должны быть засвиде­тельствованы волостным старостой. Превышение предельного срока договора автоматически влекло его недействительность. *« Предельный срок аренды устанавливался в 6 лет. Видимо, та­ким образом правительство стремилось привязать крестьянина к земле, и заставить его работать на ней, а не извлекать доходы от сдачи своего надела в аренду. Отдельно регулиро-

24

валась сдача в аренду наделов для разработки и добычи по­лезных ископаемых (статья 222 Горного устава) - арендная плата, полученная за сдачу в аренду надельного участка, v'       должна была идти в счет погашения выкупного долга.7

ч- К башкирским землям относились земли в Оренбургской и Уфимской губерниях, а также в некоторых уездах Самарской, Пермской и Вятской губернии. Закон от 1832 года утверждал башкиров владельцами всех земель, которые бесспорно принад­лежали им до издания этого закона. Утвержденное Императором 20 апреля 1898 года мнение Государственного Совета «О раз­межевании башкирских дач и порядке пользования и распоряже­ния принадлежащими башкирам землями» устанавливало, что арендаторами могли быть только крестьянские общины и кре­стьянские товарищества, при этом они могли арендовать дан­ные земли из расчета 30 десятин земли на каждого члена, но

Ъ не более. Договор должен был утверждаться губернатором. Также существовало такое понятие как «временная переуступка башкирами своих прав пользования частью общинной земли», то есть по взаимному распределению угодий каждому башкиру дос­тавался определенный пай, так как они вели кочевой образ жизни и не оставались на одном участке земли. Таким обра­зом, фактически имела место аренда пая. Регулировалась та­кая аренда решением правительствующего Сената от 7 октября 1886 года № 3881 и от 15 февраля 1891 года № 1007. На прак-

' тике складывалась ситуация, по которой аренда башкирской земли была очень выгодна, так как границы земельных участ­ков не были обозначены в натуре, и таким образом, взяв в

7 Денэ «Сборник узаконении и распоряжений по землеустройству и землевладению крестьян». Стр. 19

аренду одну десятину земли можно было фактически пользо­ваться земельным участком неограниченных размеров.

Складывавшаяся ситуация не устраивала правительство, и разъяснением правительствующего Сената от 19 ноября 1896 ^ года № 3133 башкиры были лишены права сдавать земли из со­става душевых наделов без предварительного обмена сдаваемо­го душевого надела на соответствующий участок из свободных земель.8

В некоторых губерниях России, в частности в Бессараб­ской, большое количество пахотных земель принадлежало за­граничным монастырям. Непосредственно монастырями использо­валась незначительная часть таких земель, а остальные сда­вались крестьянам в аренду. При этом законодательство не регулировало данный вид правоотношений. Земля сдавалась то­му, кто предложит большую цену. В итоге землю получали «зе-- мельные спекулянты», которые, сдавая данные земельные уча­стки в субаренду крестьянам, в два раза повышали размер арендной платы. Все это наносило большой ущерб государству, но при этом не делалось никаких попыток разрешить сложив­шуюся ситуацию.

Впрочем, как и в случае с вакуфными землями. Под вакуф-ными землями понимались земли, принадлежащие мусульманским общинам, которые должны служить религиозным и благотвори­тельным целям. При этом законодательство России признавало

kl

^       в качестве правового акта,  регулирующего правоотношения,

связанные с этими землями, мусульманские религиозные прави­ла - шариат. При этом в действительности происходило нару-

26

шения мусульманских законов, так как мусульманское духовен­ство сдавало эти земли в аренду для ведения сельского хо­зяйства с выгодой для себя.9

Итак, можно сделать вывод, что арендное законодательст­во того периода было недостаточно разработано, изобиловало пробелами и ошибками. Это понимали также и на высшем уров­не. Основную работу по разработке проектов новых законов взяло на себя специально для этого созданное «Высочайше уч­режденное Особое Совещание в нуждах сельскохозяйственного производства». По заданию этого государственного органа представители местных земельных комитетов один раз в год собирались на общее собрание в столице, где каждый предста­витель освещал проблемный вопрос, и предлагал порядок его разрешения. Решение этого вопроса обсуждалось и принималось путем голосования. Затем принятые решения передавались в Особое Совещание. Ежегодно публиковался «Свод трудов мест­ных комитетов по 4 9 губерниям Европейской России», в кото­ром находили свое отражение течение дискуссии и принятые предложения. Такая работа продолжалась с 1899 по 1905 год и была очень плодотворной.

В обобщенном виде предложения сводились к следующему: новое законодательство должно было основываться на положи­тельном зарубежном опыте с учетом местных специфических мо­ментов. Предполагалось осуществить ряд следующих мероприя­тий:

- законодательно закрепить возможность внесения залога

! Лященко ПИ «Крестьянское дело и пореформенная землеустроительная политика». 4.1. Стр. 10 ' «Свод трудов местных комитетов по 49 губерниям Европейской России. 1905 год». Стр. 157-160

I

27

арендатором при заключении договора аренды;

- отменить запрет на изъятие за долги крестьянских уса­деб и инвентаря;

- ввести типовой договор аренды, который мог заключать­ся только в письменной форме, при этом гербовый сбор брался не сразу, а по мере исполнения договора аренды;

-  предусмотреть преимущественное право арендатора при заключение договора на новый срок в случае добросовестного исполнения им договора;

- срок договора аренды установить не менее б и не более 12 лет;

предусмотреть страхование урожая либо арендатором, либо арендодателем;

- вместо предупреждения за три недели до окончания сро­ка договора об изменении условий, ввести предупреждение не позднее 20 января того года, в котором истекал срок догово­ра ;

ввести новое  понятие «бессрочная  аренда»;

- на законодательном уровне ввести поощрение арендатора к проведению мелиоративных работ с согласия арендодателя;

для преодоления чересполосицы ввести институт серви­тута;

- арендную плату приравнять к обычному в этой местности проценту на капитал, т.е. на стоимость данного земельного участка. На практике цены устанавливались следующим обра­зом:   наибольшая арендная плата устанавливалась там, где был наибольший спрос со стороны крестьян на землю,  а не там, где более плодородная почва, или ведется более лнтен-

28

сивное хозяйство;

- предусмотреть введение максимального размера арендной платы с запретом на превышение его пределов;

-  ввести запрет на субаренду земли без разрешения ее владельца, чтобы избежать ситуации, когда арендатор, остав­ляя себе лучшие земли, заставлял субарендатора их обрабаты­вать. В итоге, крестьянин-субарендатор оставался с плохой землей и вел варварскую распашку 3-4 раза подряд без соблю­дения севооборота и рационального применения.

Следует особо отметить позицию, с которой рассматривал­ся вопрос о земельной аренде.

Во-первых, существовала частноправовая точка зрения, в соответствии с которой, собственник земли, который не может (или не желает) заводить собственное хозяйство, требующее затрат труда, капитала и соответствующих знаний, передает землю для приложения к ней физических и материальных средств в пользование другой стороне, т.е. арендатору, ко­торый нуждается в земле. Роль государства в регулировании данной стороны аренды ограничена и пассивна.

Во-вторых, существовала публично-правовая точка зрения, в соответствии с которой, аренда - это доступный и распро­страненный способ восполнения недостатка или отсутствия земли у огромной массы крестьян. В этом случае государство должно создавать режим наибольшего благоприятствования и активно вмешиваться в частные дела с целью направления арендных отношений в нужное русло.

Общие же рекомендации по разрешению земельного вопроса сводились к следующему: расширение площади крестьянских хо-

i

29

зяйств путем предоставления облегченного доступа к казенным землям, а также путем повышения производительности труда. Крайней мерой поизнавалось предоставление земли крестьянам  путем их переселения на свободные территории.

 Как видно, был проделан огромный объем работы. Если бы  эти рекомендации были воплощены в жизнь, то Россия получила бы современное для того времени законодательство (хотя мож­но предположить, что и сегодня оно было бы актуально), из­бавленное от недостатков прошлого и вобравшее самый лучший и прогрессивный опыт зарубежного законодательства. При этом бы решался вопрос о наделении крестьян землей, который на­ходил все более острые формы для своего проявления.

К сожалению, данные проекты законодательства вступили в острые противоречия с взглядами привилегированного сословия (помещиков) , которых вполне устраивала складывающаяся си- туация, и внесение каких-либо изменений поставило бы под угрозу их планы.

В результате, представленный проект гражданского уложе­ния кардинально отличался от рекомендаций земельных комите­тов. Бездумно был скопирован кодекс Наполеона. Статья 281 проекта предполагала заключение устного договора найма, ес­ли он заключался на срок до 3 лет и на сумму меньше 300 рублей. Не было и указания на то, что существует свобода условий договора между договаривающимися сторонами (статья  1691 Собрания Законов). Не делалось никаких различий между арендой жилых помещений и арендой сельскохозяйственной зем-

^

30

ли."'

Но даже и этот проект не был введен в действие. Госу­дарство, а точнее Столыпин, решили делать ставку не на от-носительно безболезненное перераспределение земель при по- мощи аренды, а на предоставление земель в собственность пу- тем переселения крестьян. При этом субъектом собственности должен был стать единоличный крестьянин, а не крестьянская община. Это было вызвано интересами помещиков, о которых уже говорилось выше. Земля в собственность предоставлялась казенная.

Неудача этой реформы была вызвана несколькими фактора­ми. Одним из них является непродуманность политики государ­ства по отношению к крестьянской общине. До Столыпина госу­дарство делало ставку на общину. Крестьянин уже привык к «коллективной» ответственности, и только небольшое количе- ство крестьян были способны самостоятельно вести хозяйство, не прибегая к помощи общины. К тому же ужасные условия, в которые приезжали крестьяне (знаменитые «столыпинские» ва­гоны, воровство чиновников, суровый климат новых мест, трудные условия) заставляли их возвращаться назад.

Усиливается отток крестьян на заработки в город, чему способствовало ряд причин. Так, в ноябре 1905 года был при­нят «Манифест об улучшении благочиния и облегчения положе­ния крестьянского населения» который уменьшал на 50% выкуп- ные платежи, а с 1907 года вообще их отменявший. 9 ноября 1906 года был принят «столыпинский» указ «О дополнении не­которых постановлений действующего закона, касающегося кре-

10 Флексор Д С «Аренда. 2-ое излание». Стр. 162-170

31

стьянского земледелия и землепользования»," который провоз­глашал свободный выход крестьян из общины. К тому же нача­лись войны, и экономика военного времени нуждалась не в развитии сельского хозяйства, а в развитии промышленности. В результате посевные площади сократились.

Итогом реформы стало сознательное разрушение склады­вающейся системы землепользования, основанной на аренде, и неудача новой программы развития аграрной отрасли.

§ 2. Правовое регулирование аренды сельскохозяйственных земель в период с 1917 по 1988 год

Анализ истории земельных отношений вообще, и арендных отношений в частности в годы Советской власти позволяет вы­делить три основных периода: донэповский (1917-1921г.); нэ­повский (1922-1928) и социалистический (1929-1988г.)•

Первый период начался с приходом к власти большевиков 25 октября 1917 года, прервавших деятельность Временного правительства России по проведению земельных реформ. Так, на своих заседаниях 20 и 24 октября 1917 года Временное правительство рассматривало проект министра земледелия Мас-лова «Правила об урегулировании земельными комитетами зе­мельных и сельскохозяйственных отношений» и успело одобрить лишь три раздела данного законопроекта. Временное прави­тельство вело разработку земельной реформы с расчетом на то, что его решения будут приняты Учредительным собранием, стремясь учесть все мнения и интересы, и основательно все

11 Денэ. «Сборник узаконении и распоряжений по землеустройству и землевладению крестьян». Стр. 32.

32

обдумать, однако все это оказалось чуждо крестьянам. Охва­ченные мыслью о всеобщем переделе земли, обманутое прави­тельством Столыпина, задыхающееся от тягот войны, крестьян­ство стремилось овладеть землей. В Приказе министра продо­вольствия от 18 июля 1917 года говорилось о том, что во многих местах население предпринимает незаконные насильст­венные действия, препятствующие землевладельцам в уборке полей и посеве, насильственно захватывают хлеба и т.п. На Украине стихия самовольного захвата земель приняла особо резкие формы, и аграрная революция приняла стихийный, не­управляемый характер. Текущее законодательство Временного правительства развивалось медленными темпами, оно скорее следовало за событиями, чем управляло ими. Придя к власти, большевики вынуждены были определенное время продолжать по­литику Временного правительства, внося лишь поправки в сти­хийно протекающую аграрную революцию. Ленин писал впослед­ствии о том, что большевистское правительство не могло обойти постановлений народных низов, и применяло эти поста­новления, хотя и было с ними не согласно, надеясь, что кре­стьяне сами все поймут и примут сторону большевиков. Таким образом, уже 26 октября 1917 года на Всероссийском съезде Советов рабочих, солдатских и крестьянских депутатов был принят Декрет «О земле»12, который основывался на «Крестьян­ском наказе о земле». Статья 1 данного Наказа устанавлива­ла, что «право частной собственности на землю отменяется навсегда; земля не может быть не продаваема, не покупаема, не сдаваема в аренду либо в залог, ни каким либо иным спо-

12 СУ 1917 г. >"» 1.СТ.З.

33

собом отчуждаема». Затем 19 февраля 1918 года был принят декрет ВЦИК «О социализации земли»13. В нем подтверждалась отмена собственности на землю, и говорилось о том, что зем­ля безвозмездно переходит в пользование трудового народа, а

L

Щ право пользования принадлежит лишь тому, кто обрабатывает ее собственным трудом. Конституция РСФСР14, принятая 10 июля 1918 года в статье 3 закрепляла эти положения. Несмотря на некоторую нелогичность и излишнюю резкость в смене земель­ной политики государства, декларируемые положения были в целом верны. Земля была нужна крестьянам, и она была им да­на. Если до 1910 года в России потребность крестьян в земле превышала возможности предоставления им земли в пользова­ние, то с 1910 года и по 1918 год сложилась обратная ситуа­ция - предложение превышало спрос. С 1918 года смысла в аренде земли не было никакого, так как земли для ведения крестьянского хозяйства давали столько, сколько было надо, и при этом не бралось за это никакой платы (если не считать продналог). Определенную настороженность могло вызывать лишь положение о том, что аренда больше не относилась к праву пользования, а признавалась наряду с куплей - прода­жей правовым институтом, направленным на отчуждение собст­венности. Но со стабилизацией внутреннего и внешнего поли­тического состояния России, спрос со стороны крестьян на получение земли для обработки стал опять превышать предло-: жение. Свидетели того времени отмечают все большее распро­странение незаконной аренды: «Директивные указания о выра-

13 СУ 1918 г. JMb25.CT.346.

14 СУ 1918 г. №51, ст.582.

34

ботке союзного закона о землеустройстве и землепользовании» отмечают факт существования и развития нетрудовой аренды, что приводит к образованию и усилению частных капиталисти­ческих форм сельского хозяйства, и указывает на необходи­мость проведения мероприятий, направленных на преодоление капитализма в сельском хозяйстве».15

Отмечался еще один любопытный факт: «До революции про­исходила эксплуатация сдатчиком арендатора, а после револю­ции арендатор эксплуатирует сдатчика».10 Все это, а также недостаточная урегулированность земельных отношений, стиму­лировало развитие земельного законодательства. Определенная трудность заключалась в том, что сдача земли в аренду счи­талась «эксплуатацией», а одной из основных идей того вре­мени была идея борьбы с эксплуатацией трудового народа. Вы­ход был найден и заключался в том, что аренда отныне при­знавалась трудовой - временная переуступка прав на землю трудового пользования. Таким образом, все трудности были решены, и 30 октября 1922 года вступил в силу Земельный ко­декс РСФСР1'. Аренде был посвящен 2-ой раздел этого кодекса, который назывался «0 трудовой аренде земли».

Допускалась сдача всей или части земли в аренду за уп­лату деньгами, продуктами или иными видами вознаграждения. Правом сдачи в аренду наделялись трудовые хозяйства, вре­менно ослабленные вследствие стихийных бедствий (неурожай, падеж скота и т.п.), либо недостатка инвентаря или рабочей

15 Евтихиев И.И. «Земельное право» 2-ое издание. Стр. 209.

16 Великевич «Арендные отношения в советской деревне». Стр.85.

17 СУ 1922 г. №68, ст. 904.

18 Казанцев Н.Д. «Земельное законодательство СССР».

35

силы, а также ее убыли б связи со смертью, призывом по мо­билизации, общественной службы по выборам, временным отхо­дом из хозяйства на трудовые заработки и так далее.

Срок аренды зависел от времени, необходимого для прове­дения на арендуемом участке одного севооборота (при трехпо­лье - 3 года, при четырехполье - 4 года и т.д.)/ а при от­сутствии правильного севооборота на срок не более 3 лет. В исключительных случаях предельный срок аренды мог быть уд­линен с разрешения волостных исполнительных комитетов, но не более, чем в два раза. Если по истечении этих сроков сдатчик (арендодатель) окажется не в состоянии вести само­стоятельно хозяйство на сдаваемой земле, то дальнейшее раз­решение на сдачу в аренду могло быть произведено лишь с разрешения уездных земельных органов, в противном случае земля зачислялась в местный запасный фонд для удовлетворе­ния потребностей в земле других членов данного общества.

Допускалась только трудовая аренда земли, т.е. никто не мог получить по договору аренды в свое пользование земли больше того количества, которое он в состоянии, дополни­тельно к своему наделу, обработать силами своего хозяйства.

Договор аренды или дополнительные договорные соглашения подлежали обязательной регистрации, которую осуществлял ме­стный волостной исполнительный комитет, если в аренду сда­валось более половины всей земли сдатчика, и местным сель­ским советом, если в аренде сдавалось менее половины. Отказ от регистрации предусматривался в случаях, когда условия договора противоречили закону.

Договор аренды мог быть заключен, как в письменной, так

36

и в устной форме, причем устный договор должен был быть из­ложен сторонами в присутствии члена волостного исполнитель­ного комитета или Сельского совета и занесен в особую книгу договоров.

 Запрещалась сдача земли в аренду, если сдающий землю двор полностью прекращал ведение самостоятельного хозяйст­ва, вследствие окончательного переселения или перехода к другим занятиям.

По договору аренды съемщик (арендатор) обязывался вести хозяйство на арендуемой земле как старательный и предусмот- рительный хозяин, и не был вправе передавать землю от себя другим лицам. Сборы, налоги и повинности в течение срока аренды уплачиваются арендатором в части, соответствующей количеству арендованной им земли.

В договоре должны были быть обязательно определены как те улучшения, которые арендатор обязан был произвести, так и условия и способы расплаты со сдатчиком в случае их не­полного хозяйственного использования.

Досрочное расторжение договора аренды допускалось по требованию как сдатчика, так земельных органов, в случаях нарушения арендатором условий договора или требований зако­на. Расторжение договора в данных случаях и установление проистекающих отсюда имущественных последствий для сдатчика и съемщика производится в порядке разрешения земельных спо­ров .

По окончании срока аренды земельный участок возвращался к сдатчику со всеми улучшениями, произведенными съемщиком и не отделимыми от земли без ущерба для хозяйственной годно-

37

сти участка, причем взаимные расчеты по аренде, в том числе и за неиспользованные съемщиком улучшения производились на основании договора или дополнительных договорных соглаше­ний.

Наблюдение за правильным применением условий и правил аренды, а также рассмотрение всех споров, возникающих при соблюдении договоров аренды, производились земельными ко­миссиями в порядке рассмотрения земельных споров, а растор­жение договоров носящих кабальный характер производились по суду.

3 целом, Земельный кодекс подробно регулировал аренду земельных участков. Арендные отношения опять фактически признавались передачей права пользования, ко в силу право­вой направленности того периода, статус аренды можно опре­делить применительно к современному, как субаренду. Налицо была опосредованная передача в пользование, то есть пользо­ватель земли в свою очередь передает землю в пользование арендатору.

Из текста рассмотренных статей видно, что законодатель­ство в основном затрагивало аренду земли хозяйств, которые занимались зерновыми и свекольными культурами, и не учиты­вало специфику некоторых областей России, в которых выращи­вали несколько иные сельскохозяйственные культуры, например виноград и бахчевые культуры. Поэтому с 1923 года в кодекс начали вносить поправки. Например, поправка от 2 9 марта 192 9 года, которая устанавливала для Башкирской республики более сложный порядок получения земли в аренду для лиц, по­стоянно не проживающих на ее территории, а для Туркестан-

38

ской, Дагестанской и Горской республик увеличивался срок сдачи в аренду сельскохозяйственных земель, предназначенных для садов и виноградников, до 12 лет. В 1923 году также бы­ло внесено дополнительное условие о заключении договоров аренды типовой формы в целях «обеспечения интересов мало­мощных хозяйств и предупреждения кабальных сделок».1" В этом же году декрет ВЦИК И СНК «О взимании в денежкой форме арендной платы за пользование земельными и иными принадле­жащими государству имущеетвами»^0 запретил взимание арендной платы в иной, кроме денежной, форме.

3 связи с изменением экономики государства, и переходом от «военного» хозяйства к мирному, и началом Новой Экономи­ческой Политики, законодательство об аренде претерпевает некоторые изменения. Так в 1925 году разрешается получать в аренду землю, которая находится в общественном запасе. В 192 6 году разрешается применение на арендуемой земле наем­ного труда, а также увеличивается предельный срок аренды, теперь он составляет 12 лет. Также разрешается сдача в аренду земель хозяйствам, которые переселяются в другую ме­стность, при соблюдении некоторых условий.

В конце 20-х годов начался процесс изменения политико-экономического строя, на смену НЭПу приходит социалистиче­ский строй. Все больше дискуссий ведется на тему проведения всеобщей коллективизации. К тому же послабления в законода­тельстве об аренде приводят к возрождению «кулаков». В ре­зультате в 1928 году принимаются поправки к Земельному ко-

19 СУ !923г. №26, ст. 304.

20 СУ 1923 г, .М« 62, ст. 600.

39

дексу, которые ужесточают порядок получения земли в аренду, уменьшают ее предельные сроки. Так, предельный срок аренды опять становится равным б годам, при этом местные органы власти могут сокращать этот срок до 3-х лет. Те хозяйства, которые сдают землю в аренду на новый срок, лишаются земли, которая переходит в местный земельный фонд, а в случае если в местном земельном фонде нет недостатка в земле, то она передается в государственный земельный фонд.

15 декабря 1928 года вступают в силу «Общие начала зем­лепользования и землеустройства»^1, утвержденные постановле­нием ЦИК СССР. Глава 7 посвящена аренде земли трудового поль зования.

Трудовые хозяйства, ослабленные стихийными бедствиями (неурожаем, пожаром, падежом скота и т.п.) или недостачей инвентаря или убылью рабочей силы (смерть, мобилизация, об­щественная служба, трудовые заработки, переселение и про­чее) имели право сдать всю свою землю или ее часть в аренду за плату, в порядке, устанавливаемом законодательством со­юзных республик. Запрещалось сдавать землю в аренду кулац­ким хозяйствам. Такая земля постановлением судебно-земельных органов должна была изыматься.

Предельный срок аренды был установлен в 6 лет. Волост­ные и районные исполнительные комитеты могли уменьшать ука­занный предельный срок аренды до 3 лет для тех хозяйств, которые несмотря на оказываемую им помощь, сами не обраба­тывали землю, а сдавали ее из года в год в аренду. Если по истечению установленного предельного срока аренды хозяйство

40

не приступало к самостоятельному использованию, оно лиша­лось права пользования той частью земли, которое оно сдава­ло в аоенду, на основании постановления земельно-судебных органов. Земля в этом случае поступала в распоряжение зе- мельного общества, если сдатчик принадлежал к его составу,  и в государственный запасный фонд в прочих случаях. Возоб­новление договора аренды предусматривалось лишь в случае отсутствия в составе хозяйства трудоспособных членов двора (несовершеннолетние, престарелые, инвалиды и т.п.) на сроки и в порядке, устанавливаемом законодательством союзных рес­публик .

Переселенцы имели право сдавать землю в новом месте по- селения в аренду на срок до 6 лет со времени переселения, в  порядке, устанавливаемом законодательством союзных респуб­лик.

 Регистрация договора аренды земель трудового пользова­ния была обязательной и осуществлялась в сельском совете.

Сельский совет отказывал в регистрации в следующих слу­чаях:

- если условия аренды являлись кабальными для маломощ­ного крестьянства;

- если земля сдавалась в аренду кулацким хозяйствам/

- если на сдачу земли двора в аренду отсутствовало со­гласие большинства полноправных членов двора.

 Субаренда была запрещена под страхом уголовного наказа­ния и лишения права пользования землей.

Арендаторы земель трудового пользования были обязаны

21 СЗ 1928 г. № 69, ст.642.

41 f5"v''-"   -  '

вести ка них хозяйство, не истощающее земли и стоящее не ниже среднего уровня хозяйств местных землепользователей.

Условия и порядок сдачи земли в аренду земельными обще- ствами устанавливались законодательством союзных республик  на основании вышеуказанных правил.

Надзор за точным исполнением действующего законодатель­ства о5 аренде земли, и право на привлечение к ответствен­ности нарушителей этих законов и правил возлагалось на сельские советы, волостные и районные исполнительные коми­теты и земельные органы.

2 6 мая 192 8 года Уголовный кодекс РСФСР был дополнен статьей 87-а, в которой устанавливалась ответственность за пересдачу арендуемой земли другому лицу (субаренда) в виде лишения свободы на срок до 1 года.

Итак, если до 1928 года аренда была полноправным видом  пользования землей, то с 1928 года передача в аренду сель­скохозяйственных земель разрешается только в виде исключе­ния .

В дальнейшем, законодательство постепенно ужесточало условия аренды сельскохозяйственных земель. Так, Постанов­лением ЦИК и СНК СССР от 1 февраля 1930 года «О мероприяти­ях по укреплению социалистического переустройства сельского хозяйства в районах сплошной коллективизации и по борьбе с кулачеством»2^ отменялось в районах сплошной коллективизации  действие закона о разрешении аренды земли. Исключение из этого правила допускались только в отношении середняцких хозяйств, и передача земли в аренду в этих случаях регули-

г

42

ровалась районными исполнительными комитетами под руково­дством и контролем окружных исполнительных комитетов. В 1931 году, также постановлением ЦИК и СНК СССР от 21 марта23 было запрещено переселенцам сдавать землю в аренду. Поста­новлением ВЦИК от 1934 года устанавливалось, что передача крестьянским хозяйствам земли происходит на праве бессроч­ного пользования."4

Наконец, логическим завершением компании по депопуляри-зации аренды стало постановление ЦИК и СНК СССР от 4 июня 1937 года «О воспрещении сдачи в аренду земель сельскохо­зяйственного назначения»"':

Статья 1 - запретить сдачу в аренду земель сельскохо­зяйственного назначения, как вне городской черты, так и в ее пределах.

Статья 2 - освободившиеся земли сдавать в бесплатное пользование.

Статья 3 - запретить государственным учреждениям и предприятиям, которым предоставлены земли для социальных целей, сдавать их в аренду для сельскохозяйственного ис­пользования.

В дополнение было принято постановление от 7 декабря 1937 года, которое запрещало аренду на побочные виды лесо­пользования, в том числе передача пахотных угодий во вре­менную аренду для сельскохозяйственного использования. Сле­дует обратить внимание на тот факт, что запрещена,  была

СЗ 1930 г №9, ст. 105.

22

Постановление ЦИК и СНК СССР от 21 марта 1931 года «О воспрещении переселенцам сдавать землю в аренду» (СЗ 193 1 г. № 18, ст. 164).

24 СЗ 1934 г. -Ys 29, ст 224.

25  СЗ 1937 г. .Nk37. ст. 150..

L

43

только аренда сельскохозяйственных земель, а аренда земли несельскохозяйственного предназначения разрешалась вплоть дo 1961 года. Чем же было вызвано такое отношение к аренде сельскохозяйственной земли со стороны государства? Основной  причиной являлось то, что аренда сельскохозяйственной земли позволяла крестьянам вести самостоятельное хозяйство, что противоречило целям коллективизации.

Таким образом, аренда как форма права на землю являлась препятствием к проведению всеобщей коллективизации. В це­лом, идея укрупнения крестьянских хозяйств, была правильна с экономической точки зрения. Чем крупнее хозяйство, тем наиболее эффективна его работа.'6 Но в 1937 году коллективи­зация велась принудительными методами со стороны админист­ративно-командной системы, что не могло не сказаться на от­ношении к ней со стороны населения страны.

 В дальнейшем была запрещена всякая аренда - Уголовный кодекс РСФСР, введенный в действие в 1961 году в статье 199 «Самовольный захват земли и самовольное строительство» ус­танавливал, что самовольный захват или самовольная мена или купля-продажа земельного участка или иные действия, нару­шающие законы о национализации земли, наказываются исправи­тельными работами на срок до 6 месяцев. При этом под «иными  действиями» понимались «иные формы отчуждения земли, а именно дарение, залог, аренда, завещание»/

 В других республиках СССР были приняты аналогичные ста- тьи. Так, Уголовный кодекс Молдавской ССР принятый 24 мая

"'' Чаянов А.В. «Оптимальные размеры сельскохозяйственных предприятий». 27 Комментарий к УК РСФСР Стр. 384

!

W

44

1961 года в статье 17 6 содержал положение, согласно которо­му «нарушение в прямой или скрытой форме права государст-венной собственности на землю (купля-продажа, залог, даое- ние, аренда земли, самовольный захват) наказываются испра- вительными работами на срок до 1 года».28 Аналогичные поло- жения содержались в Основах земельного законодательства Союза ССР и Союзных республик в статье 50 - «купля-продажа, залог, завещание, аренда, самовольный обмен земельного уча­стка и другие сделки, в прямой или скрытой форме нарушающие право государственной собственности на землю - недействи­тельны. Лица, виновные в совершении указанных сделок, несут уголовную ответственность». Вплоть до 1988 года во всех на­учных статьях, учебниках и законах, аренда земли описыва­лась как «капиталистическая эксплуатация трудящихся масс»29, а в качестве видов землепользования указывалось са- мо право пользования, различающееся по субъекту этого права (индивидуальное, коллективное, колхозное, совхозное и т.д.).

Аренда земли не соответствовала декларируемой внутрен­ней политике государства. Советское государство устанавли­вало бесплатное пользование землей. Особенностью же аренды как вида пользования землей является ее возмездность, то есть наличие такой неотъемлемой составляющей, как арендная плата. Естественно, что в сложившихся условиях наличие та- кой правовой категории, как аренда, было нецелесообразным.

' Ноур Д. «Законодательство о земле». Стр.45 Краснов Н.И. «Советское земельное право». Стр.63. 1 Краснов Н.И «Советское земельное право». Стр. 63.

 

45

Анализируя историю аренды сельскохозяйственных земель в нашей стране, можно сделать следующие выводы.

1)  Аренда - самостоятельный вид землепользования, про-изводная от права собственности, имеющая юридические и зко- номические особенности.

2)  Особую популярность аренда земель сельскохозяйствен­ного назначения приобретает в периоды кризисов, когда неоп­ределенность ситуации в стране ставит под сомнение постоян­ное землепользование и на первое место выходит срочный вид землепользования - аренда.

3)  Эффективность аренды сельскохозяйственных земель за­висит от ее законодательного регулирования, при этом боль­шое влияние на развитие аренды оказывает государственная земельная политика.

4)   Целям производства сельскохозяйственной продукции  наиболее  полно  отвечает  «аренда  трудового  пользования»,  т.е. арендатор может арендовать только то количество земли, которое он в состоянии обрабатывать самостоятельно. Данная мера, с одной стороны, дает возможность включить в сельско­хозяйственное производство максимальное количество желаю­щих, а с другой стороны, препятствует спекулированию зем­лей.

5)  Сельскохозяйственная аренда должна носить долгосроч­ный характер. С одной стороны, заключение договора аренды на длительный срок позволяет арендатору проводить долго­срочное планирование использования земель, а с другой сто­роны,  является гарантией рационального использования зе­мельного участка арендатором.

46

6)  Преимущественное право арендатора на заключение до­говора аренды после истечения срока первоначального догово­ра является существенной гарантией прав арендатора и спо­собствует устойчивому землепользованию.

7)  Обязательным условием договора аренды должна быть обязанность  арендатора  производить  улучшения  арендуемого имущества - земельного участка, а также порядок компенсации арендодателем сделанных улучшений.

47

Глава 2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДЫ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЗЕМЕЛЬ В ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАНАХ.

На современном этапе развития российского арендного за­конодательства очень важным является анализ зарубежного опыта. В настоящее время в Российской Федерации отношения аренды сельскохозяйственных земель уже сложились, но право­вое регулирование данных отношений, как будет рассмотрено в третьей главе, весьма далеко от идеального. В таких услови­ях полезно изучить зарубежный опыт тех стран, где правовое регулирование аренды сельскохозяйственных земель имеет мно­голетнюю историю.

Более подробно рассматривается аренда на примере Соеди­ненных Штатов Америки, Великобритании и Франции. Такой вы­бор не случаен. Опыт США выбран потому, что США и Россия имеют сходные условия как по большим площадям сельскохозяй­ственных земель, так и по федеральному устройству государ­ства. В Великобритании, также как и в США большое внимание уделяется регулированию деятельности крупных землепользова­телей, в том числе, арендаторов, что типично для России. А Франция интересна тем, что существование аренды сельскохо­зяйственной земли в этой стране насчитывает 150 лет и зако­нодательство относится к той же правовой системе, что и в России (романо-германская).

Также рассматривается отдельные правовые институты за­конодательства Швеции, Нидерландов, Германии, Италии, имею­щие наибольшую актуальность для России.

В большинстве развитых зарубежных странах арендные от-

48

ношения в  сельском хозяйстве регулируются,  как правило, специальными законами, входящими в систему земельного или агоаоного права.

Во французском праве арендные отношения в сельском хо- зяйстве регулируются целым рядом специальных законов о сельскохозяйственной аренде, наиболее крупные из которых были приняты в 1945-1946, 1970, 1975, 1984 гг. Целый ряд важнейших положений сельскохозяйственной аренды содержится в законах об ориентации сельского хозяйства 1960-1962 гг. и в 1980 г., в Гражданском кодексе, в законе о паритетных су­дах сельскохозяйственной аренды, в законе 1988 г. об адап­тации сельскохозяйственного предприятия к окружающей его экономической и социальной среде. В Аграрном кодексе (со­держащем 1337 статей) сельскохозяйственной аренде посвящено 168 статей, в том числе 32 статьи посвящены аренде скота, 7  статей — испольщине, 5 статей - обращению испольщины в аренду фермы. Кроме того, 17 статей кодекса, посвященных контролю за структурами аграрных хозяйств, прямо или кос­венно относятся к арендаторам. К кодексу приложен декрет 1958 г. о паритетных судах сельскохозяйственной аренды, со­держащий 33 статьи. Основные положения Устава сельскохозяй­ственной аренды закреплены в ордонансе 17 октября 194 5 г. и законе 13 апреля 1946 г. (с последующими дополнениями и из­менениями) .30

В Швеции вопросы аренды сельскохозяйственных земель ре­гулируются Кодексом законов о земле и законодательством об арендных отношениях.

49

Арендное законодательство Нидерландов определяется на основании закона 1958 г. и последующими законодательными актами, принятыми в 1977, 1978, 1980 и 1983 гг.3*

 В Италии аренда земли регулируется специальным законом  1966 г.

В Германии Закон об аренде 25 июня 1952 года дополняет Германское гражданское уложение (ГГУ).~" Законодательство о земельной аренде не детализировано, большинство его положе­ний не являются безусловными и могут быть изменены по со­глашению сторон.

Специфика правового регулирования арендных отношений в Великобритании обусловлена несколькими факторами. Основным является то, что имущественное право Великобритании не раз­граничивает понятия «движимое фермерское имущество» и «не­движимое фермерское имущество», однако разделяет граждан- ское имущественное право, как отрасль права, на подотрасли - земельное право и право недвижимости. Последнее, в свою очередь, подразделяется на право недвижимого имущества (Real Estate Law) и отдельные арендные права, которые рас­сматриваются английскими учеными-юристами в качестве от­дельных правовых институтов.

Арендные отношения в Великобритании в настоящее время строятся на основании нового Закона о сельскохозяйственной аренде 1995 года (Agricultural Tenancies Act 1995). Предпо- сылки для модернизации арендных отношений в сфере сельско- хозяйственного производства были созданы еще в конце 7 0-х

30 Павлова Э.И. «Французский опыт и наши проблем». Стр.87.

Корбут Л. С. Вестник Российской академии сельскохс ^ Краснов НИ «Советское земельное право». Стр.457

31 КорбЧтг Л. С. Вестник Российской академии сельскохозяйственных наук. №1   1993 год

50

годов, когда количество земель, которые использовались на основе традиционных соглашений, предусмотренных законода­тельством того- времени, постоянно уменьшалось. В течение многих лет обсуждались возможные пути реформирования аренд- ных отношений. В 1984 году правительство предприняло неко­торые шаги в направлении модернизации действующего арендно- го законодательства, и, в частности, определения понятия  ренты и суммы ренты. В 1992 году был достигнуто соглашение между правительством, Ассоциацией арендодателей, Национадь- ным фермерским союзом, Ассоциацией фермеров-арендаторов и  Ассоциацией клубов молодых фермеров. Был опубликован специ- альный документ, содержащий в себе некоторые основные идеи  свободного рынка в сельскохозяйственной сфере и начала но­вой арендной политики. Через три года был принят Закон о сельскохозяйственной аренде, который вступил в силу с 11  октября 1995 года.

Данный нормативный акт содержит очень большое количест­во законодательных определений. Необходимо отметить, что английскому законодательству свойственно повышенное внима­ние к формулировкам и терминам, встречающимся в законах, что уменьшает количество проблем, связанных с толкованием английских правовых норм.

В США и Канаде законодательное регулирование арендных отношений осуществляется по схожим принципам - не существу­ет единого федерального законодательства, но в каждом штате или провинции принят свой закон об аренде, который учитыва­ет местные особенности.

51

Что же касается определения аренды, наиболее распро­страненная позиция - рассмотрение аренды в качестве вида имущественного найма.33 А договор сельскохозяйственной арен­ды - это договор, по которому одна сторона (физическое или юридическое лицо), арендодатель, представляет другой сторо­не, арендатору, на определенный срок пользование сельскохо­зяйственным имуществом в целях сельскохозяйственного произ­водства за плату34 {при этом к понятию сельскохозяйственного имущества, как правило, относится и земля).

Единственным исключением являлась долгое время позиция английского законодательства. Аренда и права, связанные с ней, в английской правовой науке долгое время не относились к праву недвижимости, которое было выделено из гражданского права, а считались особыми ограничениями собственника на использование принадлежащего ему имущества. Данные ограни­чения по своему правовому статусу определялись независимыми от абсолютного права обременения на имущество, под которым понимался залог, сервитут и т.д. Аренда, в понимании анг­лийских ученых-юристов, означала совокупность прав аренда­тора, вытекающих из правомочий владения и пользования арен­дованным имуществом (chattels real).

§ 1. Объект аренды

Объектом сельскохозяйственной аренды в зарубежном зако­нодательстве, как правило, выступает земля и то, что с ней

прочно связано, что является ее принадлежностью. При аренде

33 Краснов Н.И. «Советское земельное право». Стр.455-456.

34 Павлова Э.И. «Французский опыт и наши проблем». Стр. 86.

52

сельскохозяйственной земли жилые постройки или иные соору­жения считаются принадлежностью главной вещи - земельного участка. В некоторых случаях предусмотрена возможность ус-тановления специального правого режима для земельного уча- стка и строения на нем. Например, фермерское движимое иму­щество, неразрывно связанное с недвижимым (fixtures), или фермерские улучшения арендованного имущества могут рассмат­риваться раздельно от основного имущества при наступлении определенных последствий. Такое понимание объекта аренды свойственно Франции, Великобритании, Нидерландам.

В США и Канаде объектом аренды выступает ферма как иму­щественный комплекс, хотя перечень объектов, включаемых в это понятие, дифференцируется законодательством штатов или провинций.

Непременной характеристикой объекта аренды является ее  целевое назначение, которое не может быть изменено само­стоятельно арендатором. Согласно английскому Закону о сель­скохозяйственном владении 198 6 года, понятие «земли сель­скохозяйственного назначения» означает земли, используемые для сельскохозяйственных целей, целей торговли или бизнеса и иные земли которые являются таковыми в соответствии с оп­ределениями Аграрного закона 1947 года35.

Изменение целевого использования земли допускается лишь по согласованию с арендодателем, при отсутствии прямого за­прета закона.

В качестве предмета соглашения о «фермерской коммерче­ской аренде»,  арендуемое имущество должно использоваться

53

для целей коммерческой деятельности и в целях агропромыш­ленного производства. Аренда признается фермерской коммер­ческой арендой в случаях, когда она отвечает условиям биз- неса и повсеместно отвечает требованиям, предъявляемым к  сельскохозяйственной деятельности и требованиям делопроиз- водства, которые в свою очередь, относятся к соответствую­щей арендной документации30.

Под условиями бизнеса, в свою очередь, понимается си­туация, когда земельный участок или его часть передана в арендное пользование для фермерской деятельности, целью ко­торой является производство сельскохозяйственной продукции, и ее свободная продажа на аграрном аукционе.

§ 2. Субъекты аренды

Понятие арендодателя тождественно для большинства зару­бежных стран. Главный признак арендодателя - это наличие права собственности на земельный участок. Соответственно, арендодателем может быть любое лицо, передающее часть своих прав собственника третьему лицу на основании договора арен­ды. Единственным исключением является английское арендное законодательство, которое не делает разницы между отноше­ниями аренды и субаренды, следовательно, в понятие арендо­дателя могут быть включены арендаторы земельного участка, предоставляющие его в субаренду.

Что же касается арендатора, то существуют определенные различия.

?5 The Agricultural Holdings Act, 1986, A.2.3 36 Agricultural Tenancies Act 1995, Part I

54

Английское законодательство определяет арендатора как любое физическое или юридическое лицо, которое на основании арендного соглашения, а также, в определенных законом слу­чаях, без него, принимает на себя часть полномочий собст­венника земли и занимается производственной деятельностью на земле. Кандидат в арендаторы должен иметь хорошее здоро­вье, быть в работоспособном возрасте (как правило, 35—40 лет), иметь необходимую сельскохозяйственную квалификацию и опыт работы на ферме, а также первоначальный капитал для ведения хозяйства.37 Одно из основных нововведений Закона о сельскохозяйственной аренде 1995 года, состоит в том, что впервые в английском законодательстве все сельскохозяйст­венные арендные соглашения были определены как «фермерские коммерческие арендные соглашения»38. До принятия этого Зако­на предшествующее законодательство различало правомочия арендатора по владению и пользованию земельным участком и правомочия, связанные с использованием арендованного имуще­ства при осуществлении фермерского бизнеса. Арендатор сель­скохозяйственных земель - физическое лицо - рассматривался не как субъект предпринимательской деятельности, а как зем­лепользователь, причем в арендном соглашении, как правило, указывалось юридическое лицо, которое занимается сельскохо­зяйственным бизнесом, то есть реализацией сельскохозяйст­венной продукции и т.д. По Закону 1995 года фермер объеди­няет в себе функции производителя сельскохозяйственной про­дукции и сельскохозяйственного предпринимателя, что повыша-

37 М.Ю. Коган. «Аренда земли и сельскохозяйственная кооперация за рубежом». Стр.13.

38 Agricultural Tenancies Act 1995, Part 1

55

ет динамичность и эффективность рынка сельскохозяйственного

 39

 производства.

В Швеции детально разработана программа по отбору каы-дидатов в арендаторы, что позволяет вести интенсивное хо- зяйство. Предусмотрены меры, направленные на поощрение коо- перативного движения.

В Нидерландах, как правило, потенциальный арендатор встает в очередь для возможного получения земли в будущем. Арендатором может выступать только гражданин Нидерландов, имеющий хорошее здоровье и определенный капитал, который дает возможность выплачивать арендную плату первые три года из собственных средств. Наличие капитала подтверждается справкой из банка. Арендатор должен быть относительно моло­дым человеком с тем, чтобы по окончании 25-летнего арендно­го срока ему было не больше 65 лет. Сыновья фермеров реги- стрируются как наемные рабочие с соответствующей наработкой трудового стажа. Этот связано с тем, что в рамках одной и той же семьи новый арендный договор на ту же самую землю может заключаться либо с сыном, либо с зятем арендатора при наличии у них среднего, а иногда и высшего сельскохозяйст­венного образования и достаточного практического опыта ра­боты в сельском хозяйстве.

В Италии сельскохозяйственные земли сдаются в аренду в первую очередь тем лицам, которые сами проживают в данной  местности и ведут сельскохозяйственное производство, а так­же сельскохозяйственным кооперативам. При этом законода­тельство ориентировано на ограничение возможностей спекуля-

Кокотов Б.В. «Правовое регулирование аренды сельскохозяйственных земель в Англии и США» Стр. 48.

56

тивной аренды. Различают земельную аренду, предоставляемую непосредственным сельскохозяйственным товаропроизводителям (малоземельным и безземельным крестьянам) и предпринима-тельскую аренду. Гражданский кодекс Италии устанавливает  положение, согласно которому земельный участок, сдаваемый в аренду непосредственному производителю, не может превышать размера, установленного для соответствующей зоны и культу­ры, и арендатор обязан обрабатывать его личным трудом. Предпринимательская же аренда заключается в том, что арен­датор осуществляет управление землей и предоставляет зе­мельные участки непосредственным товаропроизводителям на праве субаренды.

Некоторые страны, прежде всего, Швеция и Нидерланды уделяют большое внимание аренде государственных земель.

В Швеции государственных земель всего около 7 0000 гек­тар, однако, в стране разработана очень детальная система по сдаче их в аренду и регулированию арендных отношений. В Швеции существует специальная государственная организация «Доменверкет». Все участки распределены по пяти регионам, в каждом из которых функционирует отдел указанной службы со штатом от 2 до 18 человек. Общая численность работников «Доменверкета» составляет 121 человек. Служба отвечает за эффективное использование на условиях аренды не только сельскохозяйственных угодий, но и различных построек, нахо­дящихся на территории участков. «Доменверкет» сдает аренда­торам землю в виде отдельных хуторов с постройками либо в виде отдельных участков, как правило, мелкоконтурных. При сдаче в аренду хуторов целиком договор заключается сроком

I

L

57

на 10 лет с преимущественным правом арендатора на заключе­ние последующих договоров и возможности передачи хозяйства  в аренду детям фермера. Договор продлевается через каждые  10 лет, если землепользователем соблюдаются все необходимые  для этого условия.

 Хутора сдают в аренду на конкурсной основе. Вначале «Доменверкет» дает объявление в газету, после чего заинте-ресованкые лица направляют свои предложения с указанием ве­личины арендной платы, которую они способны выплатить, ре­комендательные письма, свидетельства об образовании. Пре­тенденты представляют также документы из банка о том, что они кредитоспособны. Инспектор «Доменверкета» изучает пред­ложения. Он приглашает в региональное отделение службы же­лающих взять участок в аренду, которые в беседах со специа­листами различных отраслей защищают свои интересы. В итоге  на конкурсной основе определяется, кому из претендентов це­лесообразнее передать ферму. После того, как заключен дого­вор на пользование землей и постройками, арендатор стано­вится хозяином на ферме (конечно, при условии, если он вы­полняет обязательства) . Периодически инспекторы «Доменвер­кета» проводят проверку использования арендованных зе­мель, и, если имеются объективные доказательства того, что арендатор неэффективно ведет сельскохозяйственное производ­ство, договор может быть расторгнут. Инспекторы «Доменвер- кета» посещают фермы только после извещения о своем пред­стоящем визите. Условиями договора это не предусмотрено, но поступают так из этических соображений. Если служба «Домен­веркет» и находит ведение хозяйства неэффективным, расторг-

>

58

нуть соглашение с арендатором она может только через суд и лишь доказав, что наносится ущерб государству.

Сдача в аренду не государственной земли, проводится практически по теы же правилам. Землю, хозяйственные и жи- лые постройки сдают в аренду обычно на конкурсной основе. Претенденты на аренду должны представить справку из банка о кредитоспособности, организационно-технический план исполь­зования земли и сооружений фермы с обоснованием уровня при­быльности. Внимательно изучаются деловые качества кандидата в арендаторы, образование, опыт работы, собирается информа-ция о его прежней работе, финансовых возможностях и другие данные, которые всесторонне характеризуют его деловые и че­ловеческие качества. Большое внимание обращается на то, на­рушал ли он раньше какие-либо договорные обязательства, ка­кие взаимоотношения у него с соседями. - фермерами и наемны- ми рабочими. Первостепенное значение придается опыту рабо­ты. В результате отбора кандидатов в арендаторы землевладе­лец должен убедиться в том, что ферма будет стабильно и эф­фективно развиваться и что будет, обеспечен доход, соответ­ствующий имеющимся условиям производства.

Для решения спорных вопросов и урегулированием разно­гласий при расторжении договоров на территории страны соз­дано 12 специализированных арендных комиссий. Они состоят из инспекторов, которые выбираются из числа лучших фермеров  и соответствующих специалистов, работающих под руководством регионального союза фермеров.

В Нидерландах аренда государственных земель - польдеров - является самостоятельным видом аренды. В настоящее время

59

площадь польдеров составляет около 160 000 гектар. На этих землях кроме двух крупных гидротехнических объединении ор­ганизовано шесть кооперативных обществ, которые после на-резки участков обустраивают хозяйства и прокладывают дорож- ную сеть с твердым покрытием. На польдерах строят комплекс­ные фермы с жилыми домиками и всеми необходимыми производ­ственными постройками в расчете на одну семью. На новых участках нарезают наделы по 45 гектар сельскохозяйственных угодий и сдают их арендатору в готовом для использования виде. При этом учитывается заказ арендатора по структуре земель, то есть площади пашни и многолетних пастбищ. Заявка на получение такого хозяйства подается не менее чем за год и удовлетворяется в соответствии с общим законодательством на конкурсной основе. Единственным исключением служит от­срочка выплаты первые два года налога за аренду, так как на  новых землях доход фермера на первом этапе освоения может быть ниже, чем на старых фермах.4" В настоящее время в Ни­дерландах наблюдается тенденция к некоторому сокращению размеров арендуемой земли, так как правительство всемерно поощряет фермеров выкупать землю из государственного фонда и у землевладельцев. Но, тем не менее, арендованные земли все еще составляют весьма значительную часть земельного фонда страны - 35%.

Горемыкин В А. Достижения науки и техники АПК  1993 год №3.

60

§ 3. Заключение договора аренды

 В Великобритании законодательно установлено, что все необходимые формальные процедуры, связанные с заключением  арендного соглашения, стороны выполняют с участием своих  адвокатов - специалистов в области арендного права. В связи с этим, в Англии действует достаточно большое количество законов, регламентирующих в той или иной части деятельность таких адвокатов. В качестве примера можно назвать Закон о поверенных 1974 года (Solicitors Act 1974), который вообще запрещает лицам, которые не обладают специальными знаниями и соответствующим образованием, принимать участие в оформ­лении и регистрации арендных отношений. В связи с этим, За­кон о сельскохозяйственной аренде внес соответствующие из­менения в Закон о поверенных. Данные изменения устанавлива­ют, что любое лицо, которое является членом коллегии адво­катов имеет право выступать представителем стороны при оформлении арендных отношений; при этом основным условием такого представительства, является наличие специальных зна­ний и соответствующей квалификации адвоката.

Французским законодательством подробно регулируется только порядок заключения принудительных договоров аренды. Договоры о долгосрочной аренде заключаются арендодателями в принудительном порядке, например, в рамках процедуры по ис­пользованию целинных земель; при создании земельных сель­скохозяйственных объединений семейного типа между сонаслед­никами и др.

В Германии единственным требованием к порядку заключе­ния договора аренды является обязательная регистрация дого-

61

воров.

 В Нидерландах существует очень жесткое регламентирова- ние системы аренды земли. Сказывается ограниченность площа- дей, которые могут быть сданы в аренду, высокий уровень ин- тенсивного сельскохозяйственного производства, а также объ­емные капиталовложения, сделанные государством в осушение земель и т.д. Для регулирования всех вопросов по аренде зе­мельных участков или целых хозяйств, в стране созданы шесть  региональных государственных бюро. Эти бюро от имени мини­стерств сельского хозяйства и рыболовства, финансов и эко­номики решают все вопросы сдачи в аренду, осуществляют пе­риодический контроль за ведением хозяйства. Они составляют и ведут подробные каталоги на земли или хозяйства, сдавае­мые в наем. В них содержатся сведения о величине арендной платы, которая определяется на основании реальных цен на  продукцию сельского хозяйства и общественно необходимых за­трат на ее производство. В основе расчетов используются ус­редненные экономические данные по 10 аналогичным, находя­щимся поблизости хозяйствам, сдаваемым в аренду. Данные о продуктивности земли определяются на основании итогов хо­зяйствования за последние 5 лет. Бюро не подчинены местным органам власти. Для заключения арендной сделки необходимо подать в бюро письменную заявку.

Р

L

62

§ 4. Сроки арендного соглашения

Законодательство Франции одним из принципов сельскохо­зяйственной аренды устанавливает приоритет долгосрочной сельскохозяйственной аренды. Данный принцип сформировался в послевоенные годы, когда французское правительство с помо­щью долгосрочной аренды повышало ее привлекательность. За­кон от 31 декабря 1970 г. вводит долгосрочную сельскохозяй­ственную аренду на 18 лет и более, предусматривая для арен­додателей определенные налоговые льготы, стимулирующие за­ключение договоров о долгосрочной сельскохозяйственной аренде (частичное освобождение от налогов на право наследо­вания) . Срок аренды может быть продлен на девять лет. В этом случае, через каждые 9 лет пересматривается размер арендной платы с учетом продуктивности хозяйства, рыночного спроса и предложения на землю, однако ее уровень подвержен административному регулированию.

Обычная процедура заключается в следующем: при префекте департамента создается консультативная комиссия по аренде, которая оценивает стоимость арендного имущества и устанав­ливает верхний и нижний уровни арендной платы. Перед заклю­чением арендного договора составляется акт о состоянии хо­зяйства и его продуктивности за последние пять лет. Этот акт служит основой для установления арендной платы. В каж­дом департаменте разрабатывается типовой арендный договор, который утверждается префектом департамента. Такая процеду­ра предопределяет юридические гарантии для арендатора по длительному использованию земли и фиксации его арендных платежей.

63

Законом от 4 июля 1980 г. создан новый тип долгосрочной сельскохозяйственной аренды «bail de carriere» на 25 лет и более, до наступления пенсионного возраста. Договор о такой аренде может быть заключен по поводу хозяйства, составляю-14 щего экономическую единицу или участка земли размером более установленной законом минимальной площади для устройства в сельской местности. 4i

Таким образом, французское законодательство определяет четыре варианта сроков договора аренды: 9 лет, 18 лет, 25 лет и до окончания трудовой деятельности. Долгосрочные до­говоры в 1980 г. составили 3,5% всех договоров сельскохо­зяйственной аренды и касались 14% арендуемых земель.4" |                            В США сроки аренды сельскохозяйственной положены в ос-

нову классификации договоров аренды Роджером Бернхардом, известным американским ученым-цивилистом. Он полагает, что ' сельскохозяйственная аренда должна подчиняться обидам зако­нодательным нормам, регулирующим арендные правоотношения в области гражданского права. В связи с этим классификация арендных соглашений должна проводиться, исходя из срока действия арендного соглашения. С его точки зрения, в амери­канском законодательстве выделяются четыре вида аренды (tenancy) . К ним относятся: аренда на срок (tenancy for term); периодическая аренда (the periodic tenancy); аренда по доброй воле (the tenancy at will) и аренда с молчаливого согласия (the tenancy at sufferance).43

41  Део В. «Экономическое управление сельским хозяйством». Болгария. 1996 год, .N» 8.

42  Аксененок Г. А. «Земельное законодательство зарубежных стран». Стр.48.

43 Bernhardt's Black Letter on Property, Second Edition, 1991, p. 184-189

64

При этом, аренда по доброй воле, как существующая в со-;        ответствии с нормами общего права, в отношениях между сто­ронами практически не используется, и существует только на f       бумаге. Аренда с молчаливого согласия также отличается от Щ      иных указанных видов аренды в связи с ее редким применением !        в практической жизни.

Разница между видами аренды при вышеуказанной классифи­кации состоит в сроках, которые являются определяющими для самого разграничения видов аренды, а также в способах пре­кращения арендных соглашений.

Рассмотрим конкретные виды сельскохозяйственной аренды в США подробнее.

Аренда на срок

Аренда на срок, или, как ее иногда называют, аренда на годы, возникает тогда, когда две стороны - арендодатель и арендатор, достигли соглашения о том, что арендатор приоб­ретает права владения и пользования имуществом - землей сельскохозяйственного назначения на определенный, конечный промежуток времени. Обе стороны при заключении арендного соглашения должны понимать, что по истечении срока, на ко­торый заключено арендное соглашение, прекращается аренда и все арендные правоотношения. Нормы Федерального Закона о мошенничестве требуют, чтобы любое арендное соглашение, за­ключаемое на срок более одного года, было совершено в пись­менной форме.

I

65

Периодическая аренда

Периодическая аренда возникает тогда, когда стороны арендного соглашения договорились о способе уплаты ренты арендатором (имеется в виду периодичность платежей: каждую неделю, каждый месяц или каждый год), но не установили сро­ка прекращения арендного соглашения. Срок действия арендно­го соглашения автоматически пролонгируется до тех пор, пока одна из сторон не выразит в письменной форме, путем подачи заявления, своего намерения прекратить арендное соглашение. В том случае, когда периодичность внесения ренты не превы­шает года, соблюдение письменной формы уведомления о пре­кращении аренды необязательно.

Небрежная периодическая аренда

Поскольку для того, чтобы возникла периодическая арен­да, необходимы только периодические платежи ренты арендато­ром, без имеющегося соглашения о сроке истечения арендного соглашения, то периодическая аренда может возникать также из фактических действии сторон, которые направлены на уста­новление взаимных обязательств по арендному соглашению.

Аренда по доброй воле

Данный вид аренды возникает тогда, когда арендодатель -собственник арендованного имущества, разрешает иному лицу осуществлять владение и пользование имуществом без какого-

66

либо формального соглашения между ними, как о сроке аренды, так и о способе и размерах уплаты ренты.4/*

Небрежная аренда по доброй воле

Поскольку существо этого вида аренды состоит в том, что арендодатель не возражает против фактически «незаконного» владения арендатора, данный вид аренды может возникнуть и «внедоговорным» путем.

Аренда с молчаливого согласия

Лицо становится арендатором с молчаливого согласия по­сле истечения срока действия арендного соглашения, без пер­воначального уведомления о том арендодателя. Если арендода­тель одобрит такие действия арендатора и примет ренту от него, последний становится периодическим арендатором. Если арендодатель попросит арендатора покинуть занимаемый зе­мельный участок и потребует возврата владения, арендатор, который все еще фактически владеет имуществом, становится нарушителем частного права со всеми вытекающими отсюда по­следствиями. Но в промежутке между моментом, когда срок арендного соглашения истек и моментом, когда арендодатель выбирает вариант своих возможных действий по отношению к арендатору, последний является арендатором с молчаливого согласия, т.е. бывший полноправный владелец арендуемого имущества ставится в зависимость от решения арендодателя. Аренда с молчаливого согласия может возникать после истече­ния срока любого из вышеуказанных видов аренды.

44 J.W. Looney. A£>riculrural Law. p. 422-41!

67

Выделение аренды с молчаливого согласия в самостоятель­ный правовой институт в американской правовой науке связа­но, в первую очередь, с общей тенденцией американского за­конодательства не допускать неопределенного правового со- стояния сторон в процессе исполнения своих обязательств по арендному соглашению, а также после истечения срока его действия. Аренда с молчаливого согласия предоставляет сто­ронам возможность достаточно гибко, с учетом их собственных правоотношений решать вопросы, связанные с продолжением су­ществующего арендного соглашения или с его прекращением.

В Великобритании после принятия Закона о сельскохозяй­ственной аренде сроки арендного соглашения претерпели суще­ственные изменения. Исторически сложилось так, что аренда в Великобритании всегда была либо долгосрочной (более 21 го­да) , либо краткосрочной, то есть меньше 21 года. В зависи- мости от срока действия арендных соглашении сложилась клас­сификация арендных соглашений на общую и периодическую аренду. Закон о сельскохозяйственной аренде 1995 года пре­дусматривает возможность заключения арендного соглашения на срок менее пяти лет.

В соответствии с вышеуказанным законом арендное согла­шение может быть заключено на любой согласованный сторонами срок, однако уведомление о прекращение арендного соглашения может быть подано только по истечении двух лет действия  арендного соглашения. Соответственно можно выделить два ви­да арендных соглашений:

68

1. Долгосрочные арендные соглашения, которые могут быть прекращены по заявлению любой из сторон. Данные арендные соглашения должны заключаться на срок не менее двух лет.

2.  Краткосрочные арендные соглашения, которые не могут  быть прекращены на основании заявления одной из сторон. За­ключаются на срок менее двух лет.

Началом аренды считается день, в который арендатор вступил во владение арендуемым имуществом, а не день заклю­чения арендного соглашения45.

Сроки договоров аренды законодательством Швеции кон­кретно не определены, на практике же преобладают сроки от 5 до 25 лет. В такой период происходят существенные изменения в технологии производства и в доходности земли, повышение которой хочется учесть в договоре арендодателю. На практике сроки аренды земель возрастают и в настоящее время состав­ляют в среднем по стране 34 года.40 Допускается продление соглашений, а государство имеет право предоставлять аренда­торам землю в пожизненное пользование.

В Нидерландах арендуемая земля или хозяйство не могут быть размером более 45 гектар, срок аренды не может быть больше 25 лет, после чего договор аренды может быть заклю­чен снова с учетом новых сложившихся условий. Помимо макси­мального срока аренды, законодательство Нидерландов уста­навливает и минимальный срок аренды сельскохозяйственных земель. Такой срок определен в б лет.

В Германии установлено несколько видов аренды сельско-

' Agricultural Tenancies Act ! 995. Part 4 46 Аксененок ГА «Земельное законодательство зарубежных стран». Стр.76.

 

69

хозяйственной земли в зависимости от сроков действия дого­вора. Долгосрочная аренда заключается на срок не менее 18 лет, а для отдельных участков - не менее 9 лет. Краткосроч­ная заключается на срок менее 18 лет, либо менее 9 лет, и обыкновенная аренда, при которой арендный договор заключа­ется на неопределенный срок.

В Италии законодательно установлен общий срок аренды -7 лет с возможностью повторного заключения арендного дого­вора. Установлены минимальные сроки аренды - 15 лет для равнинных районов и 6 лет для горных. Возможна аренда сель­скохозяйственной земли без установления срока договора. Та­кой договор не может быть прекращен ранее срока принятого севооборота, либо если севооборот не установлен, ранее сро­ка необходимого для получения урожая.

§ 5. Права и обязанности сторон арендного соглашения Во Франции ордонанс от 17 октября 1945 года устанавли­вал определенную стабильность арендных отношений, предоста­вив ряд прав арендаторам, которые гарантируют стабильность хозяйственной деятельности арендаторов за счет установления минимального срока аренды в 9 лет и права арендатора на его продление и передачу по наследству одному из членов семьи.

Еще одним фактором, который предопределил привлекатель­ность сельскохозяйственной аренды, явилось законодательное закрепление прав арендаторов на возобновление договора аренды на новый срок и возможность передачи по наследству арендуемого хозяйства. Договор аренды не может быть рас-

Г

70

торгнут досрочно и сохраняет свою силу даже в случае отчуж­дения хозяйства у владельца (продажи, передачи по наследст­ву, дарения и т.д.). После смерти арендатора действие дого­вора аренды продолжается в пользу супруга, детей и родите­лей, работающих в хозяйстве в течение последних пяти лет. Отказ от возобновления договора со стороны арендодателя возможен только по трем основаниям: плохое использование земли арендатором, неуплата в срок арендной платы и нежела­ние вносить улучшения в хозяйство, предлагаемые консульта­тивной комиссией сельскохозяйственной аренды. Уведомление о прекращении договора арендодатель должен сделать за 8 меся­цев до истечения его срока, а в случае возврата хозяйства собственнику - за 2 года.

Законодатели во Франции нашли также привлекательные правовые формы для фермерских хозяйств, ведущих свою дея­тельность на арендной основе. Французское законодательство в 60-80 гг. настойчиво продвигает идею "семейной структуры хозяйств" или хозяйств семейного типа.*1' В то же время для их укрепления и развития поощряется распространение таких форм коллективного ведения хозяйства, как семейные сельско­хозяйственные объединения между наследниками, которые могут сдать все хозяйство в долгосрочную аренду одному из сона­следников. Ту же цель преследует и все более широкое рас­пространение сельскохозяйственных объединений совместного производства, преимущественно семейного типа, в целях со­вместной обработки земли. Новая форма организации сельско­хозяйственного производства, возникшая де-факто, закреплена

71

в законе 11 июля 1985 г. о создании аграрных хозяйств в форме гражданско-правовых обществ с ограниченной ответст­венностью. Использование этой гибкой юридической структуры, которая может быть создана одним земледельцем, но открыта для других лиц (членов семьи и третьих лиц), позволяет за­щищать земледельцев от разорения, гарантируя им неприкосно­венность личного имущества, и облегчает передачу хозяйств другим лицам.

Все многообразие перечисленных норм ведения аграрного хозяйства - семейных, семейного типа и в форме обществ, де­монстрирует гибкость и динамизм в их появлении и развитии, в их правовом закреплении и имеет прямое и непосредственное отношение к сельскохозяйственной аренде, так как каждая из этих форм может существовать на основе арендных хозяйств.

Поощряя развитие семейных хозяйств и их объединений, закрепляя новые правовые формы хозяйствования и расширяя права арендатора, государство не ограничивается этими мера­ми, так как на развитие аграрных хозяйств большое влияние оказывает также окружающая их экономическая и социальная среда. В 60-80 гг. оно создает целый ряд важных правовых инструментов, таких как Общество по перестройке и улучшению аграрных структур, Фонд социальных мероприятий по улучшению аграрных структур и др.118 Кроме того, государство устанавли­вает оптимальный размер площади хозяйств, и, исходя из это­го критерия, вводит контроль за слиянием аграрных хозяйств, целью которого является создание конкурентоспособных хо-

4 Павлова Э.И. «Французский опыт и наши проблемы» Стр.87.

48 Део В «Экономическое управление сельским хозяйством» Болгария 1996, Л'е 8

72

зяйств, избегая при этом как чрезмерной концентрации, так и чрезмерного уменьшения площади хозяйства. В результате при­менения новых правовых механизмов резко возросли объем сельскохозяйственного производства и производительность труда.

Французские законодатели также позаботились и о том, чтобы предотвратить хищническое пользование землей и стиму­лировать арендаторов на проведение работ по улучшению ка­честв и свойств земли. Так, устанавливается компенсация за произведенные арендатором улучшения земли. «Какова бы ни была причина окончания аренды, съемщик, который своим тру­дом внес улучшения в арендованные участок, имеет право при окончании аренды получить возмещение от сдатчика».49 Сущест­вующим законодательством также предусматривается возмещение арендатору тех капиталовложений, которые он сделал во время срока аренды:

- по зданиям и сооружениям на фундаменте - сумма ком­пенсации соответствует стоимости проведенных работ и исчис­ляется с момента срока истечения действия арендного догово­ра, при этом она уменьшается на б % за каждый год с момен­та, когда эти работы были выполнены;

- по древесным насаждениям - сумма компенсации соответ­ствует затратам,  включая стоимость рабочей силы,  которые были сделаны арендатором до начала плодоношения этих насаж­дений, за вычетом расходов, идущих на амортизацию и рассчи­тываемых без учета суммы стоимости, вносимой в специальный фонд, создающийся для поддержания многолетних насаждений;

I

•

73

- по работам, связанным с преобразованием земельных угодий или внедрением сельскохозяйственных культур, обеспе- чивающим повышение производственного потенциала почвы более  чем на 20%, - сумма компенсации соответствует сумме, затра- чекной на эти работы {по истечении срока действия догово­ра) . Выплачивается также сумма, идущая на амортизационные  расходы, причем период амортизации не может превышать 18 лет.50

Понимая, что аренда сельскохозяйственной земли имеет свои специфические особенности, во Франции создали специ­альный орган, рассматривающий споры между арендатором и арендодателем. Это паритетные суды сельскохозяйственной аренды, которые состоят из председателя и 4 членов, пред­ставляющих обе стороны, избираемых на 5 лет.

В Великобритании сельскохозяйственная деятельность яв­ляется условием отнесения арендного соглашения к фермерской коммерческой аренде и проявляется в сроках, установленных арендным соглашением, целевым использованием земли, которая является предметом арендного соглашения, природой деятель­ности, связанной с использованием арендуемой земли.

Письменные условия арендного соглашения предусматрива­ют, что стороны должны отображать в соответствующих доку­ментах свое стремление заключить соглашение о фермерской коммерческой аренде, а также отображать и согласовывать все те необходимые условия арендного соглашения,  без которых

49 Краснов НИ. «Советское земельное право». Стр.454-456. '" Аксененок ГА «Земельное законодательство зарубежных стран». Стр.52.

74

последнее считается юридически недействительным и не влеку­щим за собой признание его фермерской коммерческой арендой.

Само по себе понятие «фермерская коммерческая аренда», щ

предусматривает, что условия бизнеса должны в первую оче-

%      редь отвечать желаниям арендатора, стремящегося к увеличе­нию доходности от использования арендуемого имущества51.

Провозглашая свободу арендного соглашения, Закон уста­новил обязательные условия арендного соглашения, которые действуют и имеют юридическую силу вне зависимости от того, включили их стороны в текст договора или нет. Это, напри­мер, условия, касающиеся оснований и условий компенсаций за сделанные арендатором улучшения, перемещение имущества фер­мера, тесно связанного с недвижимым имуществом (fixtures) и т.д.

Сущность аренды, как было уже сказано выше, состоит во

^ временной передаче права владения сельскохозяйственной зем­лей от арендодателя к арендатору. Приобретая право владения (а не просто право ограниченного использования имущества), арендатор является лицом, обладающим временным правом вла­дения и пользования имуществом, а не сервитутом. Арендатор приобретает правовой статус несвободного владельца.

В течение всего срока действия арендного соглашения арендатор имеет право на эксклюзивное владение и пользова­ние арендуемым имуществом. Как владелец, арендатор имеет право не допускать посторонних лиц к имуществу. Это правило касается даже арендодателя, который также может быть не до­пущен до имущества без согласия арендатора, (согласно обще-

75

му праву, тем не менее, существует ограниченное право име- нуемое «наблюдение с целью возможного предотвращения порчи имущества» - view waste)""2.

 Занимая какое-либо помещение в большом здании или часть  территории на площади большого земельного участка, аренда- тор имеет исключительное право владения только на ограни- ченную часть здания или земельного участка, которая им не­посредственно используется. Тем не менее, арендатор, также как и иные арендаторы имеет права, которые непосредственно вытекают из его права владения имуществом, например, право прохода через соседние земельные участки, холлы в здании, использование эскалаторов, туалетов и т.д. На таких «общих» площадях право арендатора является одним из аналогичных прав иных лиц. Данные права можно рассматривать как серви-туты, которые непосредственно связаны с арендным соглашени- ем заключенным арендатором.

Поскольку арендное соглашение представляет собой кон­тракт, который определяет эксклюзивное владение арендатора в течение определенного промежутка времени, арендодатель не может в течение этого промежутка времени претендовать на участие в использовании земли и другого имущества. Напри­мер, арендодатель не имеет права охотиться на переданной в аренду территории без разрешения арендатора, кроме огово­ренных в арендном соглашении случаев. Арендодатель может  посещать арендованное имущество только в следующих случаях:

- осмотр арендуемого имущества;

51

52 Roger Bernbardt, Real Property. St. Paul, MN. 1993, P. 127

Agricultural Tenancies Act 1995, Part 1

76

- осуществление ремонта имущества;

- показ имущества потенциальным покупателям;

- получение ренты;

щ

- передача уведомления о прекращении арендного соглаше-

%       ния.

Если арендодатель собирается добывать на арендуемой земле полезные ископаемые, арендное соглашение должно пре­дусматривать подобную деятельность арендодателя, или его служащих.

Арендатор, как лицо, приобретающее право владения иму­ществом на основании арендного соглашения, приобретает пол­номочия, связанные с получением лицензий, предъявление ис­ков к нарушителям владения и т.д., то есть права собствен­ника имущества.

Закон о сельскохозяйственной аренде 1995 года уделяет ^ большое внимание регулированию отношений "fixtures", т.е. имущества, тесно связанного с недвижимым.

Под имуществом, тесно связанным с недвижимым, понимает­ся любое имущество, с помощью которого арендатор исполняет свои обязанности по арендному соглашению и достигает целей,

i

предусмотренных арендным соглашением. Кроме того, обыкно-| венно к понятию "fixtures" относятся здания и сооружения, \        возведенные арендатором на арендуемой земле.

Имущество, тесно связанное с недвижимым, может быть пе-W       ремещено арендатором в любое время в течение всего срока действия арендного соглашения, а также после истечения сро­ка аренды. Однако существуют установленные законом исключе-

77

ния. В частности, данное правило не применяется к следующе­му фермерскому имуществу:

 - которое было возведено арендатором во исполнение ка-ких-либо обязательств;

 - которое было возведено арендатором в качестве компен­сации взамен такого же имущества или зданий, ранее принад­лежащих арендодателю;

- которое было передано арендодателю и арендатор полу­чил за него соответствующую компенсацию;

-  в отношении которого арендодатель дал свое согласие под условием не передвижения его арендатором после оконча­ния срока действия арендного соглашения53.

Сразу же после перемещения имущества, арендатор должен возместить арендодателю все расходы и убытки, который тот понесет в связи с таким перемещением имущества. Однако дан- ные убытки и расходы могут быть взысканы с арендатора толь­ко в том случае, если они связаны с непосредственным ис­пользованием арендованного имущества и если арендодатель в результате такого перемещения имущества не может больше по­лучать того дохода от использования предмета аренды, кото­рый он получал до заключения арендного соглашения.

В любое время, в течение срока действия арендного со­глашения, арендатор имеет право на взаимную с арендодателем регистрацию юридически значимых для сторон фактов. Здесь имеется в виду сделанные арендатором улучшения, наличие ко­торых арендатор желает зафиксировать в процессе действия договора аренды. Данные записи, фиксирующие тот или иной

78

юридический факт, должны быть произведены по согласованию сторон, специальным уполномоченным лицом, назначенным Пре­зидентом Специального института королевских служащих. Рас­ходы, связанные с регистрацией имеющих место юридических фактов, несут обе стороны, - арендодатель и арендатор. За­метим, что процедура добровольной регистрации значимых для сторон юридических фактов самими сторонами представляет со­бой новеллу английского законодательства. Появление данной новеллы способствовало более четкому урегулированию отноше­ний арендодателя и арендатора по поводу сделанных улучше­ний.

Арендодатель или уполномоченное им лицо может во всякое время в течение срока действия арендного соглашения посе­щать арендованное имущество, преследуя при этом следующие цели:

1)  осмотр имущества;

2)  исполнение обязанностей арендодателя по контролю за соблюдением правил добропорядочного использования имущест­ва;

3)  фиксация сделанных арендатором улучшений.

Стороны в арендном соглашении могут указать и иные слу­чаи, которые дают право арендодателю или уполномоченному им лицу посещать арендованное имущество. Однако если стороны этого не сделали, случаи прохода арендодателя на арендован­ное имущество ограничиваются указанными выше и расширитель­ному толкованию не подлежат. Отметим, что английское зако­нодательство твердо придерживается правила, согласно кото-

" Agricultural Tenancies Act 1995, Part 5

79

рому арендатор - это «временный собственник», обладающий любым правом в отношении арендуемого имущества, кроме права его распоряжения.

Еще одно изменение, внесенное Законом о сельскохозяйст­венной аренде, касается соотнесения разрешения споров, воз­никающих между сторонами арендного соглашения в соответст­вие с этим законом, с процедурой, установленной Арбитражны­ми законами 1950 и 1979 годов. Главные отличия состоят в том, что Закон о сельскохозяйственной аренде 1995 года ус­тановил определенные временные лимиты рассмотрения споров и определил, что Верховный суд может слушать дела, как по первой инстанции, так и в качестве апелляционной инстанции по отношению к принятым решениям судов графств.

Сельскохозяйственный арбитражный кодекс устанавливает процедуру для разрешения споров, связанных с заключением и исполнением сторонами своих обязательств по арендному со­глашению только по Закону о сельскохозяйственном владении 1986 года и в соответствии с Сельскохозяйственными законами 1986 года.

В связи с тем, что общее право рассматривает сельскохо­зяйственную аренду как передачу арендатору комплекса опре­деленных исключительных интересов, связанных с землей, а не саму землю, арендодатель не несет ответственности, связан­ной с условиями пользования арендованным имуществом. По той же причине, арендодатель не несет обязанности устранять возможные недостатки арендованного имущества. Единственная обязанность, лежащая на арендодателе, заключается в том, что он не должен совершать никаких действий по отношению к

80

арендованному имуществу, которые могли бы нарушить добросо­вестное владение арендатора.

Одна из основных обязанностей, лежащих на арендаторе, заключается в недопущении последним порчи имущества своим

ф      собственными  неправомерными  или  неправильными  активными действиями, связанными с производством сельскохозяйственной

I продукции. Кроме того, арендатор не должен допускать порчи имущества путем совершения не только активных, но и пассив­ных действий, т.е. не создавать искусственно правовые си­туации, которые в конечном итоге могут привести к матери­альным убыткам. Арендодатель имеет безусловное право после истечения срока арендного соглашения получить обратно зе­мельный участок в состоянии, в котором он был передан арен­датору  за  исключением  естественного  износа  плодородного

слоя почвы.

Ш

^                         В том случае,  когда арендатор,  сделавший улучшения

арендованного имущества не получает согласия арендодателя, или получает отказ от арендодателя дать такое согласие в течение двух месяцев после обращения арендатора с письмен­ным заявлением к арендодателю, арендатор может направить арендодателю официальное уведомление о том, что спор пере­дается на рассмотрение в арбитраж. В том случае, если после подачи такого уведомления арбитр не был назначен, арендатор или арендодатель могут обратиться с заявлением к Президенту р королевской службы служащих с просьбой о назначении арбитра для разрешения возникшей спорной ситуации54.

' Landlord and Tenant Act, 1995, п. 34

81

Арбитр, который рассматривает спор, может вынести реше­ние, касающееся только его существа: обязать арендодателя дать согласие на выплату компенсации или не давать такого согласия. Выносить решение под каким-либо условием арбитр ф не может. Однако и на стадии рассмотрения дела в арбитраже, стороны могут согласовать свои позиции и прийти к мировому

;        соглашению, которое утверждается арбитром. Решение арбитра

i

I о выплате арендатору компенсации за сделанные улучшения аналогично полученному арендатору согласию арендодателя на выплату компенсации55.

В Швеции права и обязанности сторон не зависят от того, кто сдает землю в аренду - государство или частное лицо. Арендатор наделен как правами, так и обязанностями. В част­ности, он может без согласия владельца сдавать в наем по­стройки, пустующие земли, а также передавать с согласия арендной комиссии аренду жене (мужу) и детям. В его обязан­ности входят обработка земли, текущий и капитальный ремонты построек. Арендаторы имеют право нанимать рабочих, но сда­вать землю во вторичную аренду категорически запрещено. Ре­конструкция построек на ферме проводится обычно с участием арендодателя с таким расчетом, чтобы значительная часть стоимости принадлежала ему. В то же время все технологиче­ское оборудование, включая тракторы и автомашины, как пра­вило, принадлежат арендатору. По окончании срока аренды арендодатель не обязан приобретать или выплачивать какую-то сумму с учетом амортизации. Арендатору предоставлена воз­можность получения ссуд из любого банка, при этом, как пра-

»

55 Там же

82

вило, государство дает банку необходимые гарантии. Для ока­зания арендаторам консультационных услуг на местах действу­ют сельскохозяйственные комиссии, подчиненные Национальному \ управлению сельского хозяйства. Досрочное расторжение воз-ш можно лишь в случае нарушения арендатором условий контрак-'' та. Решение об этом сообщается ему не ранее чем за год до истечения срока 5-летней аренды и за 8 мес. в других случа­ях. В Швеции по окончании срока аренды обследование земли с целью определения характера изменений почвы (ухудшение или улучшение) не проводится, Традиции высокой культуры земле­делия в стране, использование арендатором фермы в течение нескольких сроков служат достаточной гарантией заботливого отношения к земле. Кроме того, в условиях парцеллярного ве­дения хозяйства небрежное отношение фермера к земле нега­тивно сказывается на состоянии соседних участков, и его со­седи непременно отреагируют на это.

§ б. Арендная плата

Одной из важных составляющих аренды, которая отличает ее от других форм пользования землей, является арендная плата.

Во Франции арендной плате уделяется особое внимание. Арендная плата определяется в каждом департаменте комисса­ром республики и одобряется консультативной паритетной ко­миссией. Ее размер зависит от стоимости продукции, произве­денной в хозяйстве, срока аренды, состояния и размера строений, качества почвы. По существующему законодательству

83

арендная плата не должна составлять больше трети получаемой продукции. В случае гибели урожая собственник земли не име­ет права на получение арендной платы. Как правило, арендо­датель предоставляет землю и постройки, а арендатор являет- ся собственником скота и инвентаря. Налоги на недвижимость и страховые платежи оплачивает землевладелец. Налог на под­держание дорог и взнос в сельскохозяйственный социальный фонд платит арендатор. Годовой размер арендной платы в среднем составляет 2 -3 % стоимости земли, или примерно 700 франков за 1 га, но большую часть этой суммы арендода­тель выплачивает государству и только 1,5—2 % остается в его распоряжении."6 При заключении арендного договора сторо­ны устанавливают способ выплаты аренды в денежной, нату­ральной или смешанной форме. Наиболее типична выплата арендной платы зерном либо деньгами на основании текущих цен на него. При выплате арендной платы молоком и молочными продуктами консультативная комиссия при префекте департа­мента устанавливает средние цены на реализуемую продукцию для подсчета уровня арендной платы. В типовых договорах обычно предусматриваются скидки с арендной платы при неуро­жае или при снижении выхода продукции по не зависящим от арендатора причинам (как правило, по решению суда). Для урегулирования проблем со снижением объема арендной платы в контракт вносятся оговорки о причинах потерь производства (град, заморозки, засуха). Арендодатель не может потребо­вать сверх арендной платы никаких выплат или услуг от арен­датора.

' Горемыкин В А. «Достижения науки и техники АПК». 1993 год, №3.

:                                                                                                                   84

В США размер арендной платы не регламентируется госу­дарством, а на практике применяются следующие виды арендной платы: 1) денежная - устанавливается и выплачивается в виде ; определенной договором суммы; 2) натуральная - устанавлива­ем ется и выплачивается в виде определенного количества сель­скохозяйственной продукции; 3) гибкая денежная оплата, или натурально-денежная - устанавливается в натуральной форме и выплачивается в денежной.57 Арендная плата может быть фикси­рованной, когда количество сельскохозяйственной продукции, или сумма денег, выплачиваемая арендатором, указана в дого­воре, может быть мобильной, когда оговаривается способ ее расчета. При фиксированных арендных платежах сложно учиты­вать изменения экономических условий, колебаний цен, объе­мов производства, поэтому в договорах аренды предусматрива­ется возможность пересмотра их размера в определенных гра-

1       ницах в 2-3 года.

Методические подходы определения арендной платы в США различны, и зависят от района в котором находится арендуе­мая земля (в разных районах разные сельскохозяйственные культуры). Для расчета ориентировочной арендной платы ис­числяют как абсолютные показатели (урожайность, доход, цены и т.д.), так и относительные, т.е. расчетные величины (ко­эффициенты, индексы, соотношения и т.д.). Наиболее распро­странен денежный тип оплаты аренды, когда владелец земли

v       полностью отстраняется от управления хозяйством, освобожда­ется от участия в предпринимательском риске и передает рас-

Приходько ТС. Агропромышленное производство: опыт, проблемы и тенденции развития. Серия 1 .Nsl 1993 год.

85

порядительные функции арендатору,  взамен на фиксированные денежную плату. Арендатор независим в управлении фермой и полностью несет ответственность за риск. Денежные ставки :        арендной платы рассчитываются тремя способами: на основе Ш      полученного дохода, с учетом цен на продукцию, с учетом ка­чества земельных угодий. Расчет арендных платежей на базе i        полученного дохода основан на перераспределении и учете в доходе затрат арендатора и землевладельца. В отдельных шта­тах по договоренности сторон часть дохода в виде предприни­мательской прибыли, платы за риск, оплаты труда и иных по­казателей в разных соглашениях остаются арендатору, и вычи­тается из дохода.

Издержки на дополнительные работы на арендованном уча­стке и другие виды затрат, которые партнеры найдут нужным включить в расчет арендной платы, по договоренности относят Щ на одного из партнеров или делят поровну. Аналогичным обра-I зом распределяются налоги и другие платежи. После проведе­ния всех вычетов остаток полученного дохода становится ори­ентировочным размером арендной платы, который служит обос­нованием арендных платежей при заключении договора.

Натуральная арендная плата - традиционный тип арендных платежей при издольной аренде. Этот вид аренды распростра­нен при производстве культур с высоким риском, обусловлен­ным колебаниями цен и урожая, в США издольная аренда чаще всего используется в районах производства зерна или других культур, сбор обработка и хранение урожая которых не связа­ны со значительными для землевладельца трудностями. Размер натуральной арендной платы составляет определенную долю по-

86

лученной продукции (1/4 в США) в натуре или денежном выра­жении в текущих ценах. Землевладелец оплачивает налог на собственность и при необходимости организовывает хранение продукции. Арендатор получает оставшуюся часть продукции,

ш обеспечивает машины, труд и несет текущие расходы необходи­мые для получения урожая. При издольной форме арендных пла­тежей арендатор и землевладелец делят не только полученный результат, но и риск, связанный с особенностями сельскохо­зяйственного производства. В настоящее время этот вид арен­ды широко используется в зерновом производстве США, в боль­шинстве других стран от нее отказались, или она сведена к минимуму. Гибкая денежная арендная плата сочетает в себе черты денежной и издольной системы оплаты. Она тесно увязы­вает величину арендной ставки с ценой за продукцию или уровнем урожайности или одновременно с обоими этими показа-

W" телями. Эта зависимость позволяет разделить риск между зем­левладельцем и арендатором, а также преодолеть некоторые проблемы, возникающие во время традиционной аренды земли с денежной или натуральной формами оплаты. Гибкие арендные платежи осуществляются на основе предварительного соглаше­ния землевладельца и арендатора об определенном количестве продукции и методике расчета средней цены. Цена может быть установлена на уровне текущей, средней за год, за несколько лет, При этом не исключается ответственность арендатора за риск в колебании урожайности и владельца земли в колебании цен. Однако землевладелец имеет право на часть дополнитель­ной прибыли, полученной от неожиданного повышения цен на

87

i

сельскохозяйственную продукцию.58

Таким образом, гибкая система арендной платы более не­зависима, чем натуральная оплата, и более динамична, чем

:        денежные фиксированные платежи.

Ш                        Условная классификация и анализ выбранных видов аренд-

ной платы и методов расчета дают представление об основных

> принципах разработки арендных платежей. На их основе суще­ствует масса вариантов определения арендной платы. Принцип договорной свободы арендных отношений позволяет в каждом конкретном случае гибко приспосабливать требования сторон к реальным условиям. В практике арендные платежи сильно варь­ируются по регионам, месту расположения, качеству и размеру арендуемого участка- Как видно, аренда сельскохозяйственной земли в США скорее экономическая категория, чем правовая. В пяти случаях из шести в аренду сдаются фермы, владельцы ко­торых проживают в городах и не работают на земле. И только в пяти случаях из ста фермер сдает землю в аренду другому фермеру. Таким образом, отношения между владельцами и арен­даторами основаны на партнерстве, а доходы распределяются, как и в других капиталистических странах, в зависимости от формы аренды - денежной или паевой.

Американский ученый-юрист Дж.В. Луни, профессор школы права Арканзасского университета на основании способа упла­ты ренты арендатором производит  классификацию договоров аренды.59 Он выделяет следующие виды арендных соглашений: - урожайная аренда;

Галятин М.Ю. «США: правовое регулирование использования земель». Стр.44.

Кокотов Б.В. «Правовое регулирование аренды сельскохозяйственных земель в Англии и США». Стр.

124-125.

I

88

- денежная аренда;

- гибкая денежная аренда;

 - урожайно-денежная аренда;

-  аренда фермерских сооружений;

 - пастбищная аренда.

В практической деятельности выбор того или иного вида аренды зависит от типа и условий фермерской деятельности, местных обычаев, собственных договоренностей сторон и объ­ективных условий организации бизнеса на конкретной геогра­фической территории. Кроме того, немаловажное значение для выбора того или иного вида арендного соглашения имеют срок арендного соглашения, интересы и желание каждой стороны, распределение участия сторон в инвестировании фермерской деятельности. Например, арендодатель может не желать прини­мать активное участие в осуществлении фермерской деятельно- сти и, соответственно, не желать нести, связанный с таким участием, риск получения нестабильного дохода. При таких условиях, наиболее приемлемым вариантом для арендодателя является денежная аренда. С другой стороны, если арендода­тель желает участвовать в процессе производства фермерской продукции и нести ответственность за принимаемые хозяйст­венные решения, то лучшим вариантом для оформления отноше­ний между арендатором и арендодателем может быть урожайно-денежная аренда.

Рассмотрим более подробно вышеуказанные виды сельскохо­зяйственной аренды.

 89

Урожайная аренда

Урожайная аренда является одним из самых распространен­ных видов сельскохозяйственной аренды в США. Как видно из самого названия, в соответствии с урожайной арендой, арен- додатель получает часть выращенного урожая в обмен на пере- дачу земли для использования последней для фермерской дея­тельности. Применение данного вида аренды и его эффективное использование во многом зависит от произведенного арендато­ром урожая, качества обрабатываемой почвы и тех нормативно-правовых актов, которые действуют в штате, на территории которого расположен арендуемый земельный участок.

Урожайная аренда, как правовая модель оформления отно­шений между арендодателем и арендатором, может быть приме­нена во многих различных видах сельскохозяйственной дея­тельности. Причем, при заключении данного вида арендного  соглашения предполагается, что стороны в течение всего сро­ка действия арендного соглашения будут тесно взаимодейство­вать для достижения общей цели - получения наибольшего уро­жая. В соответствии с условиями типового «урожайного» арендного соглашения, арендодатель предоставляет арендатору землю и все принадлежности к ней, в качестве которых обычно выступают различные хозяйственные постройки, и несет часть расходов, связанных с закупкой семян, удобрений, пестици­дов. Арендатор, в свою очередь, отвечает за обеспечение ра­бочей силой, сельскохозяйственной техникой, оборудованием и горюче-смазочными материалами. По условиям соглашения об урожайной аренде, на арендатора может быть возложена обя­занность несения расходов по обеспечению иных необходимых

г

90

для осуществления производственной сельскохозяйственной деятельности материалов. Главные вопросы, возникающие в связи с заключением арендного соглашения данного вида, ка-саются того, какая часть урожая составляет рентную плату и  в какой пропорции стороны несут бремя расходов по арендному соглашению. В юридической практике сложилось мнение, что для достижения равного участия в фермерской деятельности, каждая из сторон должна нести равную с другой стороной, часть необходимых инвестиций в фермерскую деятельность и расходов, связанных с производством сельскохозяйственной продукции.

Соглашение об урожайной аренде предполагает совместное участие арендодателя и арендатора в распределении убытков и доходов, связанных с осуществлением деятельности по аренд­ному соглашению. Для арендодателя заключение соглашения об  урожайной аренде предоставляет удобную возможность избежать ответственности за обеспечение арендатора рабочей силы и непосредственное управление фермерской деятельность. В то же время, урожайная аренда повышает интерес и ответствен­ность арендодателя в осуществлении внешнего контроля над фермерскими операциями и непосредственной производственной деятельность арендатора. По условиям соглашения об урожай­ной аренде, арендодатель несет бремя расходов, связанных с производством фермерской продукции, но потенциально арендо­датель может получить в качестве арендной платы фермерскую продукцию, стоимость которой может оказаться много больше суммы обыкновенной арендной платы, которая имеет место при денежной ренте.

91

Что касается арендатора, то ему заключение соглашения об урожайной аренде позволяет переложить часть коммерческих рисков и часть управленческой ответственности на аоендода-теля, нести меньшее бремя инвестиционных расходов и сохра- нить соответствующую доли арендодателя часть наличных де­нежных средств. В то же время арендатор и его производст-венная деятельность является объектом большего контроля со стороны арендодателя и само арендное соглашение может быть менее выгодным для арендатора, чем, допустим, денежная аренда.

Денежная аренда

Соглашение о денежной аренде достаточно простое по юри­дическому построению. В соответствие с условиями такого со­глашения арендатор платит арендодателю определенную сумму

щ денег за использование земли и необходимых для фермерской деятельности сооружений. Арендатор является собственником всех доходов, получаемых от своей фермерской деятельности и обыкновенно несет ответственность за уплату всех необходи­мых расходов, за исключением налога на недвижимое имущест­во, который уплачивает собственник имущества, страховых платежей, расходов на ремонт, непосредственно связанный с фермерскими улучшениями, и, конечно, за возможное рыночное понижение цены арендуемого имущества. Арендатор несет глав-

Р^ ную управленческую ответственность. Участие арендодателя в управлении фермерской деятельности ограничивается теми пре­делами, которые установлены арендным соглашением.

L

92

Согласно соглашению о денежной аренде, стороны могут заранее достичь соглашения о пределах использования земли, о количестве почвенных удобрений, которые будут применяться в производственной деятельности арендатором и т.д. Аренда-Ш тор обыкновенно имеет полную свободу в планировании и осу­ществлении своей деятельности. В связи с этим все возможные коммерческие риски полностью ложатся на него. Арендодателю гарантируется постоянный, устойчивый доход, который не ста­вится в зависимость от количества произведенного урожая или рыночной цены на него, и не может быть связан с существую­щими рыночными условиями. Очевидно, что, заключив соглаше­ние о денежной аренде, арендатор будет стремиться к про­изводству большего количества качественного урожая.

Главная проблема, которая возникает при практическом применении денежной аренды, - это определение суммы ренты, которая подлежит уплате арендатором. Многие рентные плате­жи, уплачиваемые в США фермерами-арендаторами земельных участков, основаны на, так называемой, «плавающей» ставке. Тем не менее, данный подход предполагает, что плавающая ставка является результатом совместной договоренности сто­рон.

На практике используется два метода, помогающих опреде­лить наиболее приемлемую ставку рентного платежа.

Первый метод основывается на расчете максимальной сум­мы, которую арендатор может заплатить в качестве арендной платы. Данный метод позволяет рассчитать прибыль фермера, образуемую в результате вычета из общей выручки от продажи произведенной сельскохозяйственной продукции всех необходи-

93

мых расходов, включая расходы на рабочую силу и управление. Разница между полученной фермером выручкой и расходами на производство сельскохозяйственной продукции является при-близительной максимальной суммой, которую фермер потенци- ально может заплатить арендодателю в качестве арендной пла­ты.

Второй метод рассматривает проблему с точки зрения арендодателя, беря за основу все расходы последнего, как собственника арендуемого имущества. Расходы собственника, включая средний банковский процент на стоимость арендован­ного имущества, при условии, если бы оно было внесено в банк, дают возможность определения минимальной ренты, кото- рая сама по себе должна заинтересовывать арендодателя в за­ключение данного арендного соглашения. Расходы арендодателя обыкновенно включают в себя налог на недвижимое имущество, страховые платежи за здания и сооружения, ремонт улучшений, сделанных в арендуемое имущество, уменьшение рыночной стои­мости улучшений и процент с потенциального вложения недви­жимого имущества.

Для применения обоих указанных выше методов, необходимо наличие информации обо всех издержках, как со стороны арен­датора, так и со стороны арендодателя, прогноз ожидаемого урожая и рыночных цен на него. Определенная с помощью этих методов приблизительная рентная ставка, может быть исполь­зована сторонами в качестве базиса для определения конкрет­ной ставки арендной платы по конкретному арендному соглаше­нию.

L

94

Гибкая денежная аренда

Денежная арендная плата, получаемая арендодателем, не зависит от разных непредвиденных обстоятельств, которые мо­гут возникнуть, в частности, по причине изменения рыночной цены на произведенную сельскохозяйственную продукцию. В то же время, расходы арендатора в связи с наступлением каких-либо непредвиденных событий могут неожиданно возрасти и ес­ли, например, рыночные цены на произведенную арендатором сельскохозяйственную продукцию упадут или урожай не оправ­дает ожиданий, арендатор может оказаться на грани банкрот­ства из-за невозможности уплаты ренты. В данных условиях сторонам арендного соглашения может прийти на помощь так называемое соглашение о гибкой денежной аренде, которое са­мо по себе становится методом определения ренты, позволяю­щим сторонам арендного соглашения сохранить свои отношения, не ставя их в зависимость от соблюдения договорных импера­тивов .

Соглашение о гибкой денежной аренде предусматривает од­новременное применение указанных выше методов расчета арендной платы.

Урожайно-денежная  аренда

Урожайно-денежная аренда является разновидностью уро­жайной аренды, согласно которой выращенный урожай распреде­ляется между сторонами в соответствии с условиями соглаше­ния. Дополнительная денежная арендная плата уплачивается арендодателю за использование земли для сенокошения или вы­паса скота,  или  за использование фермерских сооружений.

95

Данный вид аренды применяется обычно в том случае, когда стороны желают разделить ответственность по управлению фер­мерской деятельностью в сфере реализации урожайных про­грамм, причем арендатор принимает на себя всю ответствен­ность за управление в вопросах, касающихся удобрения почвы и выпаса скота.

Аренда фермерскрхх зданий и сооружений

В США соглашение об аренде зданий и сооружений может быть заключено в виде отдельного самостоятельного документа в том случае, если фермерские здания и сооружения не были переданы арендатору в качестве принадлежности к главной ве­щи - земле сельскохозяйственного назначения по какому-либо другому виду арендного соглашения. Фермерские здания и со­оружения, в отношении которых заключаются данные арендные соглашения, могут быть переданы во владение и пользование арендатору для специальных видов фермерской деятельности, например, для выращивания бройлерной птицы, откорма свиней или молочного скота, или для хранения выращенного урожая. Следует отметить, что на практике аренда фермерских зданий и сооружений оформляется одновременно с арендной земельного участка.

Пастбищная аренда

Пастбищная аренда, как один из видов аренды сельскохо­зяйственной земли в США, является все же начальным этапом для деятельности фермера-арендатора в совершенно самостоя­тельной и очень значимой отрасли сельского хозяйства - ско-

i                                                                                                                                                          96

•        товодстве. Наличие обширных территорий пахотных земель еще

■

не может обуславливать равномерное развитие всех направле­ний и векторов сельского хозяйства. Не менее важно наличие земель, предназначенных для выпаса скота.

Г

Рентные платежи, уплачиваемые в случае заключения сто­ронами соглашения о пастбищной аренде довольно трудно рас­считать арифметически в связи со сложностью подсчета каче­ства и количества произведенной арендатором продукции. Кро­ме того, наличие ограниченного числа водных источников, ка­чество травы и плодородие почвы оказывают большое влияние на сумму рентной платы. Арендная плата, которую платит арендатор по соглашению о пастбищной аренде, может быть в виде:

платы за каждую голову скота, который выпасается на пастбищных землях;

- платы за акр пастбищной земли;

- части полученного арендатором дохода от использования пастбищной земли.

Для определения приемлемого для обеих сторон размера ренты обычно определяются расходы арендодателя, связанные с заключением арендного соглашения и доходы арендатора от вы­паса скота на пастбищной земле. Расходы арендодателя пред­ставляют собой различные налоги на имущество, ремонт и воз­можность уменьшения рыночной стоимости арендованного имуще­ства. Кроме того, в понятие расходов обычно включаются сде­ланные арендодателем улучшения к арендованному имуществу. К улучшениям обычно относятся построенные ограды, здания и необходимые для использования предмета арендного соглашения

 

 

Обратно

Используются технологии uCoz